오늘은 재건축에 대해 잠시 이야기해보려고 합니다. 대상 사업지는 서울시 서초구 방배동에 위치한 방배13구역 재건축이며, 해당 구역의 정비계획 결정(변경)이 고시되었기에 전반적인 방배13구역 소개 및 정비계획 결정(변경) 내용을 잠시 살펴보겠습니다.
방배13구역 뿐만이 아니라, 다른 서초구 재건축 정보에 대해서도 알고 싶은 분들은 아래 링크에서 확인해 보시면 되겠습니다.
목차
방배13구역 소개
방배13구역은 현재 이주가 막바지인 주택 재건축 사업장으로, 현재는 이주와 동시에 정비계획변경을 비롯한 설계변경 투트랙을 진행하고 있다고 합니다. 최근 일반 분양에 대한 관심이 높아지면서 방배동 재건축에 대한 관심도 늘어나는 것으로 보이는데요. 이 중 대장이라 불릴만한 방배5구역 및 방배6구역은 착공을 하여 일반 분양을 앞두고 있습니다. 그러다 보니 그 아래에 위치해 있는 방배13구역에 대해 관심을 갖는 분들도 많은 것 같습니다. 정비계획변경안이 이제 확정된 것으로 유추해 볼 때 금년 혹은 내년까지 일반 분양이 나올 일은 없어 보입니다.
해당 구역은 2017년에 시공사 선정을 하였습니다. 당시에는 GS건설과 롯데건설이 붙었으며 GS건설이 승리하여 "방배 포레스트 자이"라는 이름으로 지어질 예정입니다. 해당 아파트는 당시 초과이익환수제를 적용받느냐 아니냐의 갈림길에서 유찰을 피하기 위해 롯데건설의 입찰에 많은 노력을 기울였던 것으로도 알려져 있습니다. 당시 롯데건설은 방배13구역의 수주에는 실패하였으나, 그 위에 있는 방배14구역을 수주하였습니다.
해당 사업지는 사업성이 좋은 곳은 아닙니다. 방배동 대부분의 주택 재건축 사업장들이 단독 주택 위주의, 기존 세대수들이 각자 보유하고 있는 토지가 많은 사업장인데 반해 방배13구역의 경우 빌라 위주의 기존 세대 구성이기 때문에 각자가 보유한 토지가 넓지 못합니다. 따라서, 뒤에서도 말씀드리겠으나 일반 분양의 개수가 매우 적습니다.
하지만 아래 지도에서 볼 수 있듯이 위치가 상당히 좋습니다. 2,4호선 사당역과 상당히 가까운 편이며 2호선 방배역도 크게 멀진 않습니다. 그리고 방배 포레스트 자이라는 이름에서도 유추할 수 있듯이 오른쪽으로는 매봉재산을 끼고 있습니다. 그리고 아래에는 방현초등학교를 품고 있는 초품아이며, 그 옆에는 동덕여중, 동덕여고가 위치해 있어 여아를 키우는 부모님에게는 초중고를 한 번에 해결할 수 있는 좋은 위치입니다. 남아는 방현초 이후 이수중, 서울고 / 상문고를 많이 가는 편으로 알려져 있습니다.
방배동 재건축은 왜 재개발이 아닐까?
방배동 재건축 사업지들을 보면서 왜 이곳은 재개발이 아니라 재건축이라 부를까 의문인 분들도 꽤 계실 것입니다. 방배xx구역이라고 하면 재개발을 명칭 할 때 부르는 이름 같으며, 해당 사업지들이 아파트가 아니기 때문에 더욱 그렇게 생각하실 수도 있을 것입니다.
이 부분은 방배동의 대부분 구역이 단독주택 재건축 사업장이라는 것을 생각하시면 됩니다. 현재는 거의 사장되다시피 한 방식인데요. 재개발 대상 사업지처럼 전반적인 인프라가 최악은 아니지만 전반적으로 구역 정비가 필요한 경우에 선택하는 방식입니다. 예로는 송파구의 문정동 136번지 일대 주택 재건축, 마포구의 공덕1구역 등을 생각해 볼 수 있으며 이 외에도 xx구역이라 불리는 곳 중 단독주택 재건축인 곳들이 상당히 있는 편입니다.
방배13구역 정비계획 변경안 살펴보기
방배13구역은 정비계획 중대 변경에 해당할 정도로 기존 정비계획 대비하여 상당히 많은 부분이 바뀌었습니다. 이번 서울시보에 게재된 주요 내용을 살펴보겠습니다.
용도지역 결정(변경) 조서 - 종상향
기존 대비 사업성이 좋아진 편인데요. 종상향이 일부 이루어졌습니다. 1종일반주거지역의 일부가 2종일반주거지역(7층)으로 바뀌었다는 점입니다. 물론, 반대로 2종일반주거지역이 2종일반주거지역(7층)으로 하향된 경우도 있기 때문에 사업성이 매우 좋아졌다고 할 정도의 수준은 아닌 것으로 보입니다.
저도 처음에는 5452.6 제곱이 종상향 된 것만 눈에 띄었는데 자세히 보면 1865.0이 종하향된 것이 보입니다.
도로변경
도로 변경도 일부 이루어졌습니다. 가장 큰 변경은 구역을 관통하는 메인 도로가 도시계획시설(도로)에서 보차혼용도로로 변경되었다는 점입니다.
공원 축소
또한 공원이 축소되었습니다. 매봉재산 쪽에 과도한 옹벽발생을 지양하기 위해 공원계획을 축소하고 공공주택을 추가 확보하는 것으로 되어있습니다. 이쪽이 아마도 중대형 평수로 이루어져 있는 부분으로 알려져 있는데, 뒤에 과도한 옹벽을 줄이기 위한 용도로 보입니다. 공공주택에 대해서는 뒤에서 언급하겠습니다.
건축물 개발밀도(건폐율, 용적률 등) 변경
건폐율은 변경된 부분이 없습니다. 다만 용적률의 경우는 일부 변경된 것으로 보이는데요. 종상향 및 종하향에 따른 변경으로 보입니다. 일부 인센티브 사항이 보이는데 세입자 보상 및 지능형 건축물에 따른 것입니다.
이 중, 세입장 보상은 보통 재건축에서는 하지 않으나 재개발과 일부 유사성을 띄는 단독주택 재건축 특성에 따라 서울시에서 권고한 것으로 보입니다. 아마 세입자 보상해 준 금액 정도를 용적률 인센티브로 받은 듯합니다.
그리고 높이는 기존 16층에서 22층으로 상향 조정되었으며, 이에 따라 각 동의 최대 높이가 높아짐으로써 한 동에 세대수를 더 넣을 수 있게 되면서 동간 간격이 추가로 확보되지 않았을까 예측해 봅니다.
2369세대로 재건축 - 전반적으로 평형 구성 상당히 바뀌어
방배13구역은 아래와 같이 재건축될 예정입니다. 공공주택 세대수는 총 357세대로 전체의 15%입니다. 84 제곱 임대는 그중 117세대로 전체 84 타입 981세대 중 12% 정도에 해당합니다.
주택형별 세대수 구성 - 84 타입 일반 분양 없을 것으로 보여
전반적인 세대수 구성은 아래와 같습니다. 아마 일반 분양을 기다리는 분들께서 계실 것 같은데요. 해당 구역에서 84 타입은 일반 분양이 아예 안 나오거나, 나오더라도 극소수만 나올 것으로 보입니다. 현재 방배13구역의 조합원 수는 약 1500명이 약간 넘는 것으로 알려져 있는데요. 현재 84 이상의 세대수는 총 1122세대입니다. 즉, 조합원에게 돌아갈 84타입도 모자란다는 의미입니다.
그 와중에 서울시에서 공공임대 용도로 117세대를 할당하였습니다. 아마 방배동 입성을 생각하시는 일반 분양 대기자들께서는 방배5구역 및 방배6구역에서 승부를 보시는 것이 좋겠습니다.
| 전용면적 기준 | 총 세대수 | 조합원 | 임대 (기부채납 + 용적률 인센티브) |
| 39 | 79 | 79 | |
| 53 | 206 | 143 | 63(60 + 3) |
| 59 | 845 | 668 | 177 |
| 84 | 981 | 864 | 117(60 + 57) |
| 112 | 34 | 34 | |
| 124 | 162 | 162 | |
| 147 | 46 | 46 | |
| 175 | 16 | 16 |
구체적인 정비계획 변경 내용은 아래 파일로 첨부하였습니다. 132페이지부터가 방배13구역의 내용이니 참고 부탁드립니다.
마무리
이상으로 간단하게 방배13구역의 정비계획 결정(변경) 고시 내용 및 전반적인 방배13구역에 대해 살펴보았습니다. 혹시 해당 사업장에 대해 관심이 있으신 분들께 도움이 되었길 바랍니다. 좋은 하루 보내세요.
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