전세사기, 역전세, 깡통전세 차이점 및 예방 방법

작년 말부터 전세사기에 대한 기사가 급격히 늘어났습니다. 대부분 안타까운 기사이다보니 사회적으로도 큰 이슈가 되고 있습니다. 이와 함께 역전세, 깡통전세라는 단어도 등장하고 있는데요. 이 세 가지의 차이점 및 이를 예방할 수 있는 방법에 대해 최대한 쉽게 알려드리겠습니다.

 

목차

 

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전세사기, 역전세, 깡통전세 개념 정리

일단 전세사기, 역전세, 깡통전세가 무엇인지부터 정확하게 알 필요가 있습니다. 그렇게 해야 내가 처한 상황이 무엇이고, 어떻게 대응해야 하는지 알 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

전세사기 정의

전세사기는 임대인(집주인)이 전세금을 돌려주지 않을 목적으로 임차인을 속여 임차인의 전세 보증금 회수가 아예 불가능해지거나, 일부 보증금을 회수할 수 없게 되는 경우를 말합니다.

 

크게 두 지역에서 문제가 되고 있는데요. 일단 안타까운 일이 가장 많이 일어난 인천의 미추홀구의 경우는 선순위 근저당이 있는 주택을 전세로 놓으면서 보증금 회수는 문제 없다고 속이는 행위가 문제가 되었습니다.

 

또한, 서울시 강서구 화곡동에서는 건축주, 컨설팅업체, 감정평가사, 바지사장(등기부등본상 집주인) 등이 공모하여 매매 시세보다 높은 전세금을 받으면서, 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받는 방식으로 임차인을 안심시켜 계약시켰습니다. 결과적으로 이 상황의 최대 피해자는 아마도 주택도시보증공사(HUG)가 될 가능성이 높습니다.

 

역전세 정의

역전세는 직전에 임대인(집주인)과 임차인(세입자)가 계약을 하였는데, 계약 당시보다 매매가가 낮아진 경우를 의미합니다. 특히, 임대차 3법이 시작된 20년 가을부터 임대료가 급격하게 상승하다가 22년 금리 인상에 따른 후폭풍으로 전세자금대출에 대한 부담이 커지다보니 전세가가 내려가는 현상이 발생하였습니다.

 

결과적으로 20년 하반기부터 22년 상반기까지 전세계약한 경우는 대부분 역전세를 맞이한다고 볼 수 있습니다.

 

예를 들면, 매매가가 5억인 집에 21년 봄에 4억 전세 계약하였는데, 현재는 3억 5천이 된 경우 역전세를 맞이한 경우라 볼 수 있습니다.

 

깡통전세 정의

깡통전세는 역전세 중 특수한 경우라 볼 수 있는데요. 직전 전세가보다 현재 매매가가 더 빠지게 되면서 겪는 경우를 의미합니다.

 

이게 가능하냐 생각하실 수 있어 예를 들어보겠습니다. 위에서는 매매가가 5억인 집을 21년 봄에 4억 전세 계약하였다고 가정하였는데, 현재는 전세가격이 3억 5천이 된 경우를 말하였습니다. 여기에서 매매가는 3억 7천으로 빠진 경우가 바로 깡통전세가 되었다고 생각하시면 됩니다.

 

즉, 직전 나의 전세 계약 가격이 4억인데 집 자체의 시세가 내려가면서 3억 7천으로 내려가 집주인이 집을 팔더라도 나에게 전세보증금 전액을 돌려주지 못할 수 있는 상황을 깡통전세라 생각하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

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전세사기, 역전세, 깡통 전세 예방 방법

완벽하게 막을 수는 없겠으나, 그래도 최대한 방어를 할 수 있는 방법을 말씀드리겠습니다.

 

가능하다면 월세 계약을 하라

보증금이 적은 월세 계약을 하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 이 때, 보증금이 적다고 하여 놔두지 말고 HUG의 보증보험을 드는 것이 좋습니다. 일단 보증금 자체를 지킬 수 있는지 없는지 몰라서 불안하시다면 월세 계약하실 것을 추천드립니다.

 

빌라 계약시 등기부등본 확인 후 빌라가 맞는지 확인해라, 불법 건축물 여부를 확인해라

보통 빌라를 지으면서 일부 호실을 주차 등의 이슈로 빌라가 아닌, 근린생활시설로 등록한 업자들이 꽤 많습니다. 이 경우는 주택이 아닌 것으로 되기 때문에 대출 자체도 잘 안나올 뿐더러, 불법건축물이기 때문에 임차인 또한 보호받는데 한계가 있습니다. 그리고 건축물대장을 확인하시어 노란색으로 위반건축물이 적혀있는지 아닌지 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

적정 전세가를 확인해라

아파트의 경우는 그래도 네이버 부동산, 호갱노노, 아실 등의 앱을 통해 시세 파악이 가능합니다. 그리고 최근에 전세가 올랐는지 아닌지 파악도 쉬운 편이구요. 하지만 빌라의 경우는 그러하지 못한데요. 부동산 플래닛, 디스코, 밸류맵 등의 앱을 통해 전월세 가격을 확인 가능하니 꼭 주변 최근 실거래가 확인하시고 계약하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

등기부등본의 권리분석을 꼭 해라

등기부등본을 확인하셔서 내 위에 어떠한 권리가 이미 있는지, 혹은 없는지 꼭 확인하시기 바랍니다. 권리분석은 보통 부동산 사장님(중개인)께서 잘 설명해주시는 경우가 많은데요. 그래도 혹시 모르니 주변에 유주택자가 계시면 망설이지 말고 등기부등본 보여주시면서 문제 없는지 한 번 물어보고 계약하심이 좋겠습니다.

 

다가구는 내 앞의 선순위 임차인이 몇 명인지 확인해라

위에서 같이 설명드릴까 했는데 따로 분리하였습니다. 다가구 경우는 등기부등본상에 임차인의 권리 순서가 파악되지 않는데요. 이 부분은 중개인께 요청하셔서 집주인에게 몇 명의 임차인이 얼마 정도의 보증금이 내 앞에 있는지 확인해보시기 바랍니다.

 

3억짜리 다가구에 전세 5천에 계약하려고 하는 경우를 예시로 들어보겠습니다. 제 앞에 전세 5천에 계약한 임차인이 6명이 있는 경우, 3억 5천만원에 낙찰되지 않는 이상 저는 돌려받지 못할 수 있습니다. 이러한 경우를 방지하기 위해 내 앞에 얼마의 보증금이 선순위로 잡혀있는지 확인해보심이 좋습니다.

 

임대인의 세금 체납 등을 확인해라

이 부분은 중개인을 통해 임대인의 세금완납증명서를 요청하실 수 있습니다. 보통 국세 및 지방세를 요청하게 되니 계약전에 확인하시기 바랍니다. 세금 체납이 선순위인 경우 문제될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

중개인 자격 여부 등을 확인해라

국가공간포털에서는 부동산중개업 조회가 가능하니 중개인이 정상적인 자격을 갖고 영업하는 사람인지 확인해보시길 바라며, 계약 시에는 주택임대차 표준계약서를 활용하여 놓치는 부분 최대한 없이 계약하시기 바랍니다.

 

선순위 대출 안하도록 특약사항을 작성하라, 혹은 보증보험가입을 요청하라

임대인의 선순위 대출은 없는 것이 가장 좋습니다. 그래야 내가 최우선 권리자가 되어 문제가 발생하더라도 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 따라서, 전입 및 임대차 신고일까지 별도의 선순위 대출을 일으키지 않는 특약을 작성하셔야 합니다.

 

혹시 임대인이 선순위 대출을 남기는 조건을 요청하는 경우, 보증보험가입을 꼭 요청하시기 바랍니다. 그래야 나의 소중한 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

보증보험은 무조건 들어라

보증보험 가입 가능한 기관은 크게 3군데가 있습니다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험이 있는데요. 셋 중 조건을 비교하시어 본인에게 가장 유리한 기관에 보증보험은 꼭 드시기 바랍니다.

 

보증보험을 들게 되면 일정 수수료가 나가지만 혹시라도 집주인이 문제가 생겼을 때 기관을 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 꼭 드시길 바랍니다.

 

 

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마무리

이상으로 요즘 문제가 크게 되고 있는 전세사기, 역전세, 깡통전세에 대해 확인하고 이를 최대한 예방할 수 있는 방법에 대해 살펴보았습니다. 제가 말씀드린 부분 중, 보증보험 가입은 반드시 하시길 바랍니다. 도움되셨길 바라며, 불안에 떨지 않는 임차인이 되시길 바랍니다.

 

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2022.09.30 - [부동산/일반] - [스크랩] 전세사기 피해 방지방안

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