행크에듀 - 상가초급반 2주차 후기

안녕하세요. 현재 행크에듀에서 온라인 과정으로 수강중인 상가초급반 2주차에는 상가 임대차 보호법 및 상가 임장시 체크리스트에 대한 내용이 들어있습니다.

 

 

상가 역시 경매 입찰 시에는 권리분석를 해야하고, 이 때 말소기준권리가 가장 중요합니다. 말소기준권리 이전은 낙찰자가 인수, 이후는 소멸하는데 이는 등기부등본을 통해 확인 가능하니 꼭 체크해서 선순위 임차인 여부를 확인하라고 말씀하십니다.

 

상가 임대차보호법에 대해서 설명해주시면서 대통령령이 정하는 보증금액을 넘는 경우에는 보호받지 못한다는 말씀도 함께 해주십니다. 그리고 일반 경매와 마찬가지로 우선 변제 요건 및 최우선변제 요건이 있으니 챙겨서 봐야하며 이 때, 환상보증금액은 보증금 + 월 차임 x 100 으로 계산된다고 합니다.

 

그리고 5% 인상 과련해서는 계산 방식이 있습니다.

상가 월세 전환률 계산은

1) 12%

2) 한국은행 기준금리의 4.5배(현재 한국은행 기준금리는 0.75%)

중 낮은 월차임전환률을 곱해 그 한도에서 올릴 수 있다.

 

묵시적갱신은 자동연장에 해당하며, 임대인에게는 불리한 편이니 묵시적 갱신보다는 재계약을 해야한다는 말씀을 하십니다. 그리고 월세 증액 역시 1년 내에는 하지 못하며, 1년마다 하고 싶은 경우에는 특약을 넣어야 가능하니 계약 시 주의하라고 하십니다.

 

2~3교시에는 상가 임장 체크리스트를 설명해주셨는데 대분류는 아래와 같습니다.

- 입지여건 : 유동인구

- 상권 : 배후단지, 주민성향

- 매장외부 : 점도구역

- 매장내부 : 구조, 매장입구, 매장천장, 매장바닥, 매장내부

- 현황 : 매장현황

- 내부시설 : 공용시설

- 주변시설 : 주차장

- 시세 : 공징중개사무소, 관리소

- 업종

- 임차인

 

마지막으로 감정평가를 절대 맹신하지 말라는 점을 말씀하셨습니다. 감정평가를 임의로 높게 해줬다가 문제 생기는 경우는 감정한 법인이 책임을 져야하기 때문에 보수적으로 한다는 이야기를 해주시면서 저가 감정평가 사례를 들어주시니 바로 이해가 되었습니다.

 

그럼 모두 좋은 하루 되세요.