행크에듀 - 낙찰집중반 3주차 후기

안녕하세요.

 

낙찰집중반 3주차 강의는 임장하는 법, 전세보험세팅으로 투자금 줄이는 방법, 그리고 대출에 대한 내용에 대해 다룹니다.

 

팔콘님께서는 강의하기에 앞서 임장 갔을 때 부동산 사장님들이 친절하면 거의 경매 낙찰을 못받는다고 생각하는게 마음 편하다는 말씀을 해주셨는데요. 다른 사람들에게도 친절할 것이고, 그만큼 시세 파악이 쉽기 때문입니다.

 

첫번째 파트, 임장하는 방법은 1주차 물건 선택에서 연장이 됩니다.

2020/07/19 - [부동산/경매] - 행크에듀 - 낙찰집중반 1주차 후기

 

이 중 마지막 항목인 시세 파악이 어려운 곳을 찾으라는 내용으로부터 시작됩니다.

 

시세 파악이 어려운 곳은 아래와 같습니다.

1. 대형 평수

2. 거래가 드문 곳

3. 조망권이 좋은 곳

4. 층수가 높은 곳

5. 비슷한 평형이(타워형) 많은 곳

 

이렇게 시세 파악하기 어려운 곳에서는 특히 임장을 잘 해야 하는데요. 이 때, 실수요자 컨셉으로 임장하지 말라는 중요한 말씀을 해주십니다. 우리는 철저하게 투자자 관점에서 경매 낙찰을 받아 빠르게 매도까지 하기 위한 목적이기 때문에 팔 수 있는 가격을 알아오는 것이 필요하기 때문입니다.

 

그리고 임장을 가기 전 온라인 상에서 얼마에 팔 수 있을지  판단이 필요하며, 임장은 실제로 내가 예측한 가격에 제대로 팔 수 있는지를 확인하는 절차 정도로 생각하라고 하십니다. 보통 온라인에서 유추할 때 실거래가 평균과 네이버 최저가가 유사한 경우 팔 수 있는 가격과 유사하게 형성된다는 말씀을 해주시는데 저희 아파트 봐도 비슷한 것 같습니다.

 

마지막으로 원하는 대답을 얻기 위해서는 질문을 달리하라는 말씀을 해주시면서 예를 들어주셨는데요. 저도 여기에 잘 적어놓았다가 아파트 투자를 다시 진행할 때 활용해야겠습니다.

 

1. 현재 최처 매물 가격이 얼마예요?

2. 최저 매물이 이것 말고도 더 있나요?

3. 급매물 다음 물건은 얼마인가요?

4. 비슷한 조건의 물건은 무엇이 있나요?

5. 저층과 탑층은 얼마엑 거래가 되나요?

6. 전세와 월세 시세는 어떻게 되나요?

7. 이 지역의 호재와 악재는 무엇인가요?

8. 그 물건이 매도가 잘 안되는 이유가 무엇인가요?

9. 사장님은 얼마면 팔 수 있으시겠어요?

 

위와 같은 질문을 통해 "xx에 팔아줄테니 받아만 와요." 라는 답을 들으면 해당 임장은 성공한 것이라 볼 수 있다고 하십니다.

 

마지막으로 예상 판매가격을 생각해보았을 때, "내가 실수요자라면 그 물건을 사겠는가?" 질문을 했을 때 "예."라는 답이 나올 수 있으면 적정한 판매가라 생각할 수 있다고 하십니다.

 

 

두 번째 파트 들어가기 전 투자를 성공적으로 하기 위해서는 세 가지를 줄이라고 하십니다. 투자금, 투자기간, 노력입니다. 투자금의 경우 보증보험 등을 통해 줄일 수 있고, 노력의 경우 신경쓰는 것을 줄이거나 인테리어 같은 것은 직접 하지 말고 맡기는 방법을 통해 줄이라고 하십니다. 이 중에서 투자금을 줄이기 위한 전세보증보험에 대해 강의해주셨습니다.

 

전세보증보험은 아마 갭투자 하는 분들은 잘 알고 계실텐데요. 선순위 대출을 최대한 적게 남기고, 전세를 많이 가져가면서 투자금을 줄이는 방법에 대해 말씀해주십니다. 전세보증보험을 임대인이 들어주면 선순위가 아니더라도 임차인이 문제 생겼을 때 전세 보증금 회수를 할 수 있다는 장점이 있기 때문에 이를 활용하면 좋다는 이야기입니다.

 

따라서 아래 항목처럼 행동해야 합니다.

 

첫째, 임장시부터 먼저 언급을 해야 한다.

둘째, 은행별 근저당 비율이 다르니 이를 감안해서 금액을 정해야 한다.

 

정리를 하자면 전세보증보험을 활용하면 투자금을 작게 들일 수 있겠구나. 그러니 부동산 가서 물어보면 되겠다." 정도가 되겠습니다.

 

마지막으로 대출은 산토끼와 같아서 잡은 것 같은데 놓치고, 놓칠 것 같은데 잡을 수 있다는 말씀과 함께 매우 복잡하니 흐름만 알아두라고 하셨습니다.

 

일단 경락대출에 대한 오해부터 제거하라는 말씀을 해주셨는데요.

1. 경락대출은 주거래 은행에서 하는 것이 아닙니다. 최대한 많이 내 조건을 뿌려서 걸리는 것이 중요합니다.

2. 저번에 대출 한 곳을 알아봤자 의미가 없습니다. 물건에 따라 조건이 다릅니다.

3. 같은 1금융권이라도 대출 조건은 다릅니다.

4. 대출 상담사마다 다르니 한 군데 막혔다고 포기하지 마세요.

5. 소득이 없어도 카드 사용 금액이나 국민연금, 건강보험 등으로 추정 소득을 통해 대출 가능합니다.

 

대출 한도는 아래와 같습니다.

- 대출은 KB시세의 70%, 낙찰가의 80%, 감정가의 70% 중 낮은 금액까지 진행 가능합니다.

- 1층과 탑층은 하한가로 하나 일부 은행은 일반가로 잡아주는 경우가 있습니다.

  (제 경우는 I은행에서 해당 케이스 확인했습니다.)

- 중도상환 수수료가 없는 경우가 나오니 계속 찾아보세요.

- 대출 금액이 높으면 금리가 1% 정도 선에서 높게 책정됩니다.

- 원하는 금리와 조건은 법무비가 비싸니 참고하세요.(신겨 안써도 되는 경우는 법무비 50만원, 신경 써야 되는 대출은 법무비가 100만원 정도 들어갑니다.)

 

LTV, DTI 다 공부는 해야 하나 쉽게 생각했을 때, 연봉 * 10 = 총 대출금액으로 생각하면 쉽다고 말씀해주십니다.

 

방빼기 공제를 안하기 위해 다가구 같은 곳에서는 신탁대출을 진행한다고 하십니다.

 

소득 증빙은 크게 증빙소득, 인정소득, 신고소득으로 가능하니 소득이 없더라도 포기하지 말고, 평소에 카드 잘 써두라고 하십니다.

 

사업자 대출의 경우는 워낙 케이스들이 많은데 이번 617과 710 전에 녹화된 상반기 내용을 수강중이라 알아만 두면 될 것 같아서 따로 정리하진 않습니다. 다만, 겸업에 대해 많이들 고민하시는데 매매사업자를 내도 소득만 발생 안하면 회사에서 적극적으로 찾을 방법은 없다는 말씀을 해주셨으니 추후에 이 부분을 활용하겠습니다.

 

정리를 하자면 원하는 대출을 받기 위해서는 기준을 알고 노력하라고 하십니다.

 

5월달에 들으면서 바로 행동 한 두개만 했으면 좋았을텐데 일단 저는 타이밍은 놓친듯 하나, 규제 풀렸을 때 대비해서 미리 강의 들어두었다고 마음 편하게 생각하고 있습니다.

 

그럼 모두 좋은 하루 되세요.