행크에듀 - 낙찰집중반 4주차 & 완강 후기

안녕하세요. 

 

현재 수강중인 낙찰 집중반 4주차는 열심히 배웠으니 실제 낙찰가는 얼마 산정할 것이냐에 대해 아파트와 상가를 예를 들어 설명해주셨습니다. 팔콘님의 실제 낙찰기를 기본으로 수강생 분들의 예상 낙찰가를 얼마를 왜 쓸 것이냐 피드백을 해가면서 설명해주시는데 많은 도움이 되었습니다.

 

우선 낙찰가에 녹여야 할 필요 경비(취득세 + 법무비 + 명도비 + 중개비 + 3개월 이자)는 아래과 같았습니다.

- 주거용 6억  : 3%

- 주거용 7.5억 : 4%

- 주거용 9억 : 5%

- 상가 : 6%

 

그리고 낙찰 가격이란 낙찰을 받으면서 수익 날 수 있는 가격을 말하는 것이니 절충점을 잘 맞춰야 한다고 말씀해주셨습니다.

 

그리고 중간중간 몇 가지 포인트를 짚어 주셨습니다.

- 비슷한 물건의 낙찰 가격(낙찰 비율)을 넘기면 된다.

- 감정가(낙찰가율)와 1층의 특성을 간과하지 마라.

- 경쟁이 가장 치열하고 수익률이 가장 낮은 시기는 "내가 입찰할 때이다"

- 공매는 명도비 + 기회비용 + @만큼 싸게 나갈 받아라

- 임장시 결과를 믿어라.

   --> 원하는 가격에 꾸준히 입찰을 넣는 것이 중요하다.

- 잘 받은 낙찰 가격이란 일반 물건 대비 -10% 에 받은 정도이다. -5%는 잘못 받은 것이며, 보통은 -7% 가격으로 낙찰 받는다.

 

 

상가에 대해서도 말씀을 해주셨는데요.

- 수익률 계산법 : (월세 * 12) / (투자금 - 보증금) * 100

  예시) 1억짜리 상가를 보증금 2000 / 월세 100에 받는 경우 (100 * 12) / (10000-2000) * 100 = 15%

- 초간단 수익률 계산법 : 월세 * 12 / 매매가격

- 수익률 : 1층 5%, 2층 6%, 3층 7%, 지하 8% 정도로 계산하나

              강남의 경우는 1층도 4%로 내려갈 수 있고,

              같은 1층도 전면은 4.5%, 후면은 5.5% 정도 본다.

- 보통 수익률에서 +2% 계산한 가격이 입찰 가격이다.

- 1층 기준 월세 10만원 더 받으면 매가 2000을 더 받을 수 있다.

- 초간단 상가 입찰가

  이자 * 2 = 월세(보통 2층 기준 가격이  된다)

 

최종 정리하자면 아래와 같습니다.

- 아파트 기준 -10%, 상가 매도수익률 +2% with 심리적 마지노선은 얼마인가?

 

경매물건 피드백 해주시면서 현장에서 바로 부동산 사장님과 전화 임장하는 모습도 보여주셨는데 정말 깔끔하게 통화 한 번으로 끝내시는 모습을 보니 "저렇게 깔끔하게 하기 때문에 강사도 하실 수 있구나." 하는 생각이 들더라구요.

 

마지막으로 그 동안 수업했던 내용을 정리해주시는데 오프라인으로 들었으면 더 좋았겠다는 생각이 들을 정도로 아쉬웠고, 팔콘님 & 족장님 덕분에 경매에 좀 더 다가설 수 있게 된 것 같습니다. 개인적으로는 해당 강의는 경매 해보고 싶으신 분들은 꼭 추천드립니다. 다만, 제 경험상 어느정도 초급반이나 기초 서적들을 통해 접하신 후에 들으시면 더 와닿으실 것 같습니다. 저도 처음에 들을 때와 정리를 하면서 다시 들을 때 이해도가 차이가 많이 났거든요.

 

이제 낙찰집중반도 들었으니 다음은 상가초급반도 정리해봐야겠습니다.

 

모두 좋은 하루 되세요.