행크에듀 - 낙찰집중반 2주차 후기

안녕하세요. 낙찰집중반 2주차는 공매에 대해 족장님께서 강의해주셨습니다.

 

목차는 크게 공매재산의 종류, 배분의 함정 조세채권, 입찰에서 명도까지로 구성되어 있습니다.

 

강의에 들어가기에 앞서 좋은 말씀을 해주셔서 남겨봅니다. 어려운 것은 패스해도 된다. 어려운 것 다 패스해도 충분히 좋은 물건이 많으니 무협지 주인공처럼 어렵게 하지 말고, 순정만화의 주인공처럼 순탄하게 하라는 말씀을 해주시는데 완전히 와닿았습니다.

 

그리고 강의에 앞서 많은 사례를 보여주셨었는데 그 중에 희망임대 리츠의 경우는 저도 관심을 많이 갖고 있는 케이스라 그런지 반가웠습니다.

 

경매와 공매의 차이점은 아래와 같습니다.

- 경매는 민사집행법, 공매는 국세징수법에 근거한다.

- 자산관리공사(캠코)에서 관리하며 세급체납 등의 케이스에 의해 나오는 경우가 많다.

 

공매 하다가 모르는 경우, 1588-5321 전화해서 물어보면 친절히 알려주니 전화하는 것을 두려워하지 말라고 하셨습니다.

 

공매의 단점

- 인도명령이 없다.

- 명도를 잘하기 위해서는 명도 소송 필요하다.

- 인도 명령에 비해 명도 소송이 오래 걸린다.

   (이사비 때문에 싸우는 경우가 많은데 낮게 낙찰 받으면 문제가 되지 않는다.)

 

공매의 장점

- 입찰 경쟁률이 낮다.

- 직접가지 않아도  된다.

- 스마트폰만 있어도 된다.

- 입찰 시간이 충분하다(월요일 오전 10시~수요일 오후 5시)

- 경매에 비해 신속하게 진행된다.

- 물건이 다양하다.

- 임대 처분 방식도 있으며 저렴한 경우 존재한다.

 

TIP!

명도가 오래 걸린다고 해도 경매(3개월)에 비해 명도 소송이 3개월 정도 더 걸리는 수준이다.(6개월 소요)

따라서 낙찰가 산정시 3개월 이자를 차감 후 입찰하면 부담이 줄어든다.

 

공매 재산의 종류

- 압류 재산(조심할 것, 세금 등)

- 수탁재산, 유입자산, 국유재산(나라재산), 공유재산(지자체 재산)(권리 문제 없는 케이스들)

  수탁재산의 경우 일시적1가구 2주택 걸릴 때 판매 실패하였을 경우 수탁하여 양도세 비과세 혹은 중과 배제 혜택 받을 수 있다.(다만, 매회차 5%씩 차감하며, 수수료 1% 지급 필요)

 

저는 수탁형식으로 비과세 혜택을 유지할 수 있는 것은 처음 알았습니다.

 

임차인(점유자)분석

- 전입 세대주가 없는 경우(공가)

- 전입세대는 있으나 배분 요구를 하지 않는 경우(대항력 있는 경우 임대차 계약 체결 확인 후 입찰)

- 전세권이 기재되어 있는 경우(임의로 기재한 경우 있으니 캠코에 확인할 것)

- 전입일자 확정일자 보증금 등 전부 기재되어 있는 경우

 

조세채권과 배분

- 세금의 경우 이전부터 미납되어 있으나 일자만 늦는 경우가 있으므로 배당 시 의외의 경우 생겨 인수 금액 늘어날 수 있으니 유의하라.

 

직접적으로 인수할 가격을 알려주지는 않으나 "얼마 이상입니까? 그러면 얼마 이하입니까?" 와 같이 우회하는 방법으로 물어볼 수는 있다.

 

공매는 경매에 비해 훨씬 빠르므로, 경매와 공매 같이 나왔을 경우 서로 활용 가능하다.

- 공매로 저렴하게 낙찰받은 후 먼저 납부하여 소유권 획득 가능하다.

- 공매로 낙찰받은 후, 경매로 고가 낙찰받아 서류 열람할 수 있다.(이 점을 활용하여 2등, 3등 입찰자에게 연락하여 바로 매도 하는 방식도 가능하다.)

 

- 명품도 공매 가능 : 라올스

- 자동차도 공매 가능 : 오토마트

 

매각 결정(입찰에서 매각까지)

입찰(온비드) - 낙찰 - 매각결정 통지 - 매수대금납부

낙찰 --> 점유자 미팅 --> 내용 증명 --> 협상 --> 명도소장 접수 --> 명도완료

- 명도 확인서는 이사나간 것 확인 후 서류 넘겨라.

- 명도를 즐겨라.(현장 입찰의 경우 1대1 되었을 때는 500띠기도 가능)

 

 

대부분 사례를 들어 설명해주셔서 더욱 이해가 잘 되었습니다. 실제로 온비드 검색을 해보니 왜 경매보다 더 매력적일 수 있는지 이해가 됩니다. 저도 경제적 자유를 위해 열심히 물건을 찾아봐야겠습니다.