행크에듀 - 상가실전반 5주차 & 완강 후기

안녕하세요? 홍소장님께서 강의하시는 상가실전반 마지막 5주차는 조별 발표 및 피드백, 상가 낙찰 이후 처리 과정 및 임대차 정보 및 세금이라는 주제로 구성되어 있습니다.

 

조별과제

- 수원역 인근

- 청라 국제도시

 

다중이용시설 안전관리

- 소방시설 : 화재보험

- 부설주차장

- 오수처리시설 및 정화조 용량

- 비상계단 확보

- 옥괴 간판 설치 기준

- 학교환경위생정화구역

- 불법용도변경 or 위반건축물 등재여부

 

--> 안정증명 필요

 

나쁜 입지의 해결 방법

- 입지와 밀접한 공법을 알아두자(변경 가능성)

  : 대지 내 공지, 주차장, 도로 및 관련법

- 방해시설을 제거할 수 있는 방법을 연구해라

  : 가로수, 육교, 지하도, 기타시설물

- 상가건물 주변에 청결도 체크

- 없던 시설을 만들어라

  : 건널목, 버스 정류장(신도시 위주)

- 자신의 상가 집객력을 높여라

 

- 단차 있는 경우 : 목적있는 프랜차이즈, 배달 가능 업종, 동선체크 반드시

 

입지와 동선, 업종 구성

- 업종 특성 잘 살펴야 한다(요식업 경우 밤에 임장 간다든지.....)

 

명도 협상

- 맹신은 과욕을 부른다

- 명도 엽상은 상호 공존을 목표로 해야 함

- 적당히 양보하는 계약이 좋다

 

임차인 / 부동산 / 프랜차이즈 업체와 협상

- 유연하게 대처

- 노후건물 해결과 권리금으로 재계약과 월세인상, 관리비

 

연체 관리비 문제

- 전용부분과 연체이자 뺀 건물 공용부분 승계로 한정, 연체기간도 3년으로 징수

 

상가 공실 줄이는 법

- 물건 분석할 때 주변에 개발이나 교통 변화로 인구 유입 증가하는 지역

- 상권분석으로 필요 업종 중 부족한 업종 공략

- 프랜차이즈 본사에 물건 보고서 돌림

- 주변 부동산과 상가 전문 부동산 또는 업종의 특성에 맞는 부동산 찾음

- 각종 홍보매체 활용

- 인터넷 적극 활용

- 건물의 용도변경이나 리모델링 활용

- 직접 창업 고려

 

공실 상가 대하는 자세

- 제대로 분석 : 주변조건, 상권, 입지, 동선, 정화구역, 데이터

- 문제점 파악 : 외부, 내부

- 파격적 대안 각오 : 보증금 / 월세, 렌트프리(x개월)

 

계약할 때 임차인의  명도문제  선 해결방버

- 제소전화해신청서

 

임대차계약시 체크 사항

- 전세권 설정 요구 시 부기등기로 전세권 사용 제한

- 선순위 높게 잡혀 있을 때는 보증보험증권 활용

 

상가임대차 계약 관련 특약

- 용도변경 관련 특약

- 하수도 체크 사항

- 각종 부담금

- 계약 후 공사중 영업허가 ,신고, 등록에 문제가 생겼을 경우

- 영업승계

- 임대차 계약 해지 간주 및 명도 관련

- 임차인 소유의 물건 처리

 

장기 임대차 계약 체결 후 월세 문제

- 보증금, 월세 각각 5% 증액 가능

 

상권은 변한다, 임대수익도 좋지만 미래도 보자

- 임대수익률읖 높게 맞추어 놓아야 한다

- 프랜차이즈 업종으로 임차인을 맞추자

- 임차인에게 매수가능성을 타진하자

- 매매를 잘하는 부동산을 찾아라

- 지역을 한정하지 말고 광역적으로 공략하자

 

상가 매도시 부가가치세는?

- 경매 물건 경우 포괄야수도계약 하지 않아도 됨

 

드디어 상가실전반 수강도 완료하였습니다. 홍소장님의 깊이 있는 강의를 들으며 괜히 제가 실력이 는 것 같은 착각에 들게 됩니다. 덕분에 상권 분석부터 데이터 활용, 공법, 공실상가 처리 및 세금까지 전반적인 상가 투자에 대한 내용을 많이 배웠습니다.

 

요즘 코로나 때문에 임장을 못 다니고 있는데 좀 잠잠해지면 데이터 쌓아야겠습니다.

 

모두 좋은 주말 되세요.