행크에듀 - 상가실전반 2주차 후기

안녕하세요.

홍소장님께서 강의하시는 상가실전반 2주차는 크게 상가투자 접근하기 / 상권분석 어떻게 하나 라는 주제로 진행됩니다.

 

상가분석 중요도

: 상권 40, 공버 20, 임차인 20, 권리분석 10, 세금 10

: 그만큼 상권 분석은 중요

 

지역 내 대형쇼핑시설 입점 시 어떨까?

: 상권에서는 부정적 영향이 더 많음(1주차 때 언급해주셨던 운정 예시)

 

상권 분석 기초

: 사람 + 사람 = 상가 / 상가 + 상가 = 상권

: 사람이 모이면 생활시설이 필요(근생)

: 편의점, 음식점, 미용실, 병원, 학원 + 식음료, 위락업종, 취미업종 ㅇ전문업

 

상가, 상권분석 접근하기

: 시세 조사와 상권 조사는 같이 해야 한다

: 전통상권 무조건 안무너질 것이라는 편견 버려라(노량진 : 2년만에 무너짐, 교통접근성 강화(9호선))

 

올바른 상권 조사 방법

: 임장지도 3종세트(지적편집도, 정화구역도, 일반지도)

: 상권 내 분양사무소, 상가를 잘 아는 부동산을 찾아라

: 상권 임장은 걸으면서 넓은 범위 확인해라!

: 과거 경매 물건을 분석해라(시세, 업종)

 

예시(강남역)

: 1지역(10번 출구) - 평지, 인근학교, 상업지역 넓다, 업종이 차분함, 일반 음식점(정화구역의 힘)

: 2지역(11번 출구) - 오르막, 인근학교 x, 상업지역 적다, 놀고 / 먹고 / 마시고 한 번에 가능

: 강남역 대로 - 교육, 병의원(피부, 미용, 성형)

; 종로 유학원 - 핫한 곳에는 꼭 있다

 

연령별 상권의 특징

: 10~20대 - 커피전문점, 패스트푸드, 1군 프랜차이즈 업종 위주

: 30~40대 - 음식업종 & 유흥업종 위주

: 50대 이상 - 빵집, 떡집, 만두집 등

 

도심 상권의 7유형

; 생활형, 시장형, 학교형, 업무형, 교통형, 유흥형, 문화형

: 놀고, 먹고, 입고의 3고가 있어야 한다 + 배우고, 치료하고 = 5고는 최고의 상권

: 강남역, 홍대, 건대, 신촌, 이태원(3고의 대표주자들)

 

업종의 특징으로 상권 분석

: 정신과 - 직장인

: 수학학원 - 10대

: 보청기 - 노인층

: 은행 - 금융

: 헌혈의 집 - 40대 이하

: 전문 상권은 위험

 

최고의 상권 코드는 문화다

: 신촌 - 죽어가다가 문화거리 조성으로  살아남

 

상권 조사에서 핵심 동선을 찾아라

: 추종 본능, 일상 동선 지향성, 직진성, 좌회 본능

: 퇴근 동선 - 퇴근하면서 장본다(죽전 정류장 주위 홈플러스 익스프레스)

: 가장 핫한 지역 업종 - 화장품

: 7017 프로젝트 이후 변화(서울역 서부, 변화의 타이밍 잡아라)

 

상권을 알려면 시대의 코드와 변화를 체크

: 인터넷 발달 + 문화와 관련된 변화 + 인구의 변화

 

경매 히스토리를 통해 상권 파악

: 같은 물건 or 같은 주소의 업종 & 낙찰가만 봐도 쇠퇴하는지, 성장하는지 보인다

: 고양 예시

 

구도심과 신도시 상권 비교

: 신도시가 훨씬 단순하다

: 구도심은 시장 based

 

신도시 상권의 특징과 분석 방법

: 지구단위계획과 도시계획 조례를 살펴라(지자체 / LH 사이트, 전화)

: 토지이용계획표상에 상가 종류와 비율을 살펴라(2.5~3%가 적당)

:배후세대와 산업단지의 입주율과 세대 수 파악

: 신도시의 완성 단계를 살펴라

 

신도시 상권의  성장단계별 생태계

: 다양한 업종 창업 --> 과도한 공급 --> 배후 확대(입주 완료)

 

강남역 상권 분석을 다 담지 못했는데 너무 인상적이었네요. 그리고 정화구역의 힘도!

 

모두 좋은 주말 되세요.

 

 

제 돈 내고 들은 후기입니다.