행크에듀 - 경매실전반 6주차 후기

안녕하세요? 경매실전반 6주차 후기를 남겨봅니다. 사실 이 강의는 1주차 후에 바로 수강하였으나 주차 순서대로 글을 올리기 위해 예약을 걸어두었습니다.

 

6주차 강의는 부동산 공매 중에서도 한국자산관리공사(캠코)를 통하여 매입할 수 있는, 그 중에서도 세금을 체납하여 궁세징수법상 체납처분되는 압류재산의 공매에 대하여 주로 다루고 있습니다.

 

제 경우 공매에 대해서는 낙찰집중반 2주차 때 족장님 강의를 들었고, 이미 물건 검색을 해보고 있다보니 아주 낯설지는 않았습니다.

 

간단한 예시)

1. 수협 바다마트 사업 안되어 점포 공매 통한 매도(사업에 이용하는 부동산 아닌 경우 매각해야 함)

  - 사무장님의 경우 지하 하나를 낙찰 받아서 수영장으로 변경

2. 임대도 좋은 물건 많음

  - 잠실역 임차(5년치 월세) : 9평 26,4억, 매달 4,400만원 정도, 해당 점포는 MISSHA가 사용 중

 

공매 절차 : 압류 --> 환가 --> 배분

 

공매 vs 경매

1. 경매보다 높은 수익률 : 명도에 부담이 크므로(인도명령제도 없음)

2. 시간절약이 가능한 입찰 방법(인터넷 입찰 가능)

3. 유찰되어 다음 매각기일까지의 기간과 그 가감률(1주일 간격, 10%)

4. 보증금의 제공방법(보증금 10%)

5. 잔금납부방법(3000만원 미만 7일, 이상은 30 + 10일)

6. 명도 절차(내용증명, 점유이전금지가처분 잘 활용 필요)

7. 임차인 등 이해관계인의 배분요구 신청(예전에는 종기일 없었으나, 12년부터 생김)

 

검색 요령

- 처분방식 : 매각

- 입찰기간 : 종료일자를 기존보다 1~2개월 정도 길게 변경

- 소재지 : 내가 사는 곳, 직장, 관심 있는 곳 정도로 설정

위와 같이 설정하여 나오는 물건 전체를 본다.

 

물건 검색 시 반스이 확인해야 할 사항

- 모르면 담당자에게 전화해라

- 입찰정보 : 공매재산명세 반드시 확인해라.(;위반건축물이어도 공매는 진행함), 아래 기타 유의사항 등 잘 살펴볼 것

 

권리분석 요령

- 압류재산 공매는 경매와 같음

- 말소권리 기준 찾기 --> 등기부등본상 권리분석 --> 임차인(점유자)분석 --> 공매재산명세 및 인수조건 확인

- 경매는 가능하나, 공매로는 매각이 절대 불가능한 경우

  : 말소기준권리보다 앞선 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기가 있는 경우

 

공매부동산의 매각결정, 배분

- 매각 결정은 다음주 월요일 오전 10시에 확정(그 전에 찾아가지 마라)

- 공유자 우선매수권 : 입찰자 없이 유찰된 경우에는 우선 매수신청 불가

- 매각 결정의 취소 : 매각 결정 되기 전, 체납자가 공매의 원인 해결한 경우, 매각 결정 후 잔금 납부 전까지 낙찰자 동의 얻어 원인 해결한 경우

 

공매에서 주의할 3가지 함정(모두 대항력 있는 임차인 있을 경우만 해당)

- 조세채권의 법정기일

  : 등기부상 권리분석만으로는 완벽하게 함정을 걸러낼 수 없음

  : 조세채권의 우선권과 조세채권의 법정 기일(납세고지서 발송일은 더 빠른 경우가 많음)

  : 모르면 담당자에게 전화해서 조세채권 있는지 물어볼 것 

- 당해세(매각부동산 자체에 부과된 조세와 가산금)

  : 근저당 잡혀있는 경우는 세금 해결해야 근저당 잡기 때문에 잘 발생하지는 않음

  : 역시 모르면 전화해서 당해세가 있나요? 얼마요? 조세채권 있나요? 얼마요? 물어볼 것

- 근로복지공단 압류

  : 항상 2순위임

 

낙찰 후 법적 절차

- 감정 상해서 법적 절차 밟지 않도록, 대화로 잘 이끌어라

- 내용증명 : 심리적 압박을 가하라 & 증거 보전 필요성

- 인도명령 : 대상은 채무자, 일반 승계인, 소유자, 경매 후 소유권이전 득한 제3취득자, 대항권리 없는 점유자 및 보조자

- 인도명령 허가되지 않는 경우 조심할 것

- 유치권 경우 사진 다 찍어서 증거보존 할 것

- 강제집행예정 통보 붙일 때 사람 이름 빼고 작성하여 붙일 것

- 절차는 무조건 신청해놓고 투트랙으로 진행할 것

 

명도라는 것은 결국 이사비를 협의하는 과정

- 싸우려고 하지 마라

- 한 두번 만나면 대부분 해결된다, 세번째 혹은 강제집행까지 가는 자체가 잘못된 것

- 첫 만남에 과도한 친절 피하라

- 점유자를 먼저 파악하라

- 아군을 추가시켜라

- 토론의 진행자처럼 대화를 하라(필요할 때는 말 끊어라)

- 이사비는 최소 금액을 제시하고, 상대방의 협조에 따른 추가지급 방식을 취하라

- 점유와 합의에 도달했다면 반드시 서면으로 남겨두어라

- 초보자의 경우 예상질문 답변 미리 준비해서 상대방의 반응에 따라 그에 맞는 모범답안 준비해서 말할 것

- 공공의 적 또는 새로운 희망을 만들어라

- 대화도중 강제집행에 대한공포감을 간접적으로 연상시켜라

- 합의 전까지 압박은 동시에, 여러 단계로 진행하라

- 어떤 상황이든 인간적인 모습은 잃지 말아야 한다

 

너무 많은 내용이라 정리하는 것도 만만치가 않습니다. 너무 알찬 수업이라 후기에 다 남기지 못할 정도입니다. 이제 강의 들은 부분을 실전에서 잘 활용할 일만 남은 것 같습니다.

 

모두 좋은 하루 되세요.