행크 에듀 - 경매실전반 5주차 후기

안녕하세요. 행크에듀의 경매 실전반 5주차는 주택임대차 보호법(판례 & 선순위 임차인)과 상가건물임대차보호법에 대한 내용입니다.

 

주택임대차보호법에서 추가로 알아야 할 판례

- 채권자가 기존채권을 소액보증금 해당 수준의  주택임대차계약으로 전환해도, 그 주된 목적이 채권 회수하려는 것이라면 주임법상 대항력 인정되지 않음

- 임대차 주된 목적이 대여금채권 회수 목적만 갖고 있으면 주임법상 대항력 인정되지 않음

- 채권을 임대차 전환해도 배당받는 것에만 목적을 둔 것이 아닌, 실제 거주 목적이면 대항력 인정 받음

- 무상임대차각서가 있는 경우 두 가지로 나누어 고려

  : 실제 임차인 or 친인척 여부

  : 매각물건명세서나 현황조사서에 명시되어 있는지 여부

- 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서 작성해 준 사유로 배당받지 못했다면 낙찰자에게 대항력 주장 불가

- 낙찰자가 전소유자 대신하여 임차인에게 보증금 반환했다 할지라도 전소유자를 상대로 구상금 청구 불가

- 소액임차인으로 보호받기 위해서는 임대인에게 보증금 지급하였다는 점이 입증되어야 함

- 후순위 임차인일지라도 선순위 채권을 나갈대금 완납전에 변제한다면 임차인은 대항력 취득(대위변제)

- 전세권자 : 대항요건 상실하면 주임법상 대항력 상실

 

 

선순위 위장임차인 의심 Case

Part 1. 선순윙 소액임차인의 쟁점

- 전입일자와 확정일자의 차이가 많이나는 경우

- 채무자(소유자)와 임차이노가의 관계(친구, 가족, 친인척)

- 소유자의 주소(등기부등본상)와 임차인의 동거여부(실질적으로 독립적 생활 가능한지)

- 임대가가 당시 적정시세였는지 여부

- 임대차보증금의 금융거래 여부(무통장입금, 현금인출내역)

- 임대차계약일과 주택인도일(임차인의 지위 발생일)

- 직접 점유자 전입일(주민등록법 6조1항)

- 임차인이 채무자의 지위에 있었는지(등기부등본)

- 매각물건명세서, 특히 점윺관계조사서에 진술 여부

- 임대차계약 체결 시 공인중개사의 개입이 있었는지(사무소 소재지가 물건지 인근인지)

- 무상임차인 각서 제출 여부(임차인 or 소유자가 제출한 서류인지 정확하게 파악필요)

- 계약서상 오류(계약일자, 실제 지급일자, 업무용 여부)

- 임차인이 전 소유자였는지 여부

- 임차인이 근저당, 가압류, 가등기 채권자였는지 여부(등기부등본 확인) 및 등본 외에도 채권관계 파악

 

Part 2. 낙찰자가 갖추어야 할 서류

- 녹취록

- 공공기관 자료(가스, 전기사용내역) 및 현장사진

- 무상임차인 각서 여부

- 소유자의  등기부상 변동사항 체크

- 우편물, 입주자 카드, 관리사무소 사실관계 체크

- 관련 법령 및 판례

- 주변인의 사실확인서, 진술서

- 경매사건기록부, 법원의  송달내역 체크(소유자와 임ㅇ차인이 해당물건지에서 송달을 받았는지 여부)

 

해결방안

- 내용증명, 인도명령, 명도소송, 형사고소를 적절하게 병행하며 해결

 

 

상가건물임대차보호법

- 적용범위 : 임차인이 상인인지 아닌지 여부도 중요(동창회 사무실 같은 것 안됨)

- 계약갱신요구권 : 가수 리쌍 예시

- 상가임대차의 대항력 요건 :  임대차계약(환산보증금 범위) + 인도 + 사업자 등록

- 상가임대차의 우선변제권 요건 :  임대차계약(환산보증금 범위) + 인도 + 사업자 등록 + 확정일자

- 상가임대차의 최우선변제권 요건 : 임대차계약(환산보증금이 소액보증금 범위) + 인도 + 사업자 등록 + 배당요구 + 대항력 유지

- 물권 설정일이 중요 : 2002.11.1 전 상임차 보호법 대상이 안됨

- 폐업신고를 했다가 다시 동일한 상호 + 등록번호로 사업자 등록을 마쳤다 하더라도 두 번째 신청일 익일부터 대항력 취득

- 상가임대차에서 대항력 갖춘 임차인이 전대를 한 경우, 전차인 명의로 사업자등록을 해야만 대향력 인정받을 수 있음

- 최초 분양시점이나 약관에 업종제한약정 있는 경우 낙찰자에게도 승계가 됨

 

 

좋은 상가 고르는 법 

- 지적도상의 길보다 실제 사람들이 다니는 동선 파악

- A급 물건은 안본다, B/C급 공실 안나는 상가 공략(2,3,4층)

- 매매가 산정 방법 알아둘 것

- 상가는 구매력 가진 배후세대에 대한 특징을 확실하게 파악해야 함

- 먹거래 상권 답 안나온다, 무인점포 앞으로 가능성 높음

- 유흥업소 및 밤에 영업해야 하는 물건은 저녁에 임장해야 함

- 낙찰 후 추가수리를 하면 공실률을 없애고 임대수익을 높일 수 있음(화장실, 냉난방 수리)

- 기존 경쟁업소 뿐 아니라 새로 들어설 경쟁업소 고려하여 사업계획 세워야 함

- 임차인 구할 때 처음에는 임대료가 저렴해도 시설 많이할 수 있는 업종이 좋음(월세 몇 달 빼주는 방식으로 인테리어 할 시간 벌어줌)

- 경락잔금대출 시 최대한 많은 대출 받는 것이 좋음

- 상권 망가지면 모텔 --> 노래방--> 주점 순으로  경매 나옴

- 임차권 매매 후 상가 매매(예시 PC방)

- 임대 용이한 ㄴ평형대를 고르거나 그보다 더 큰 평형을 매입했을  때는 적당한 크기로 만들어라(소호사무실, 25평 이상)

- 복기를 많이해라(과거사례 출력하여 그 물건이 어떻게  바뀌었는지)

- 한 지역을 집중적으로 공략하라

- 지하철 신설되면 상권변화 생김(신분당선, 7호선 등)

- 임대가격 상승여력 있는 지역 매입

- 안마, 노래방 유흥시설 없거나 폐업옞어인 곳을 택하라

 

사실 내용이 더 많으나 이 정도만 적어봅니다. 비가 많이 오는 주말인데 모두들 피해없이 잘 보내시길 바랍니다.