행크에듀 - 경매실전반 4주차 후기

안녕하세요? 행크에듀의 경매 실전반 4주차는 크게 대항력 & 우선변제권 내용으로 구성되어 있습니다.

 

혹시 수강하실 분들은 수업 듣기 전에 내용이라도 한 번 훑어보고 시작하시길 권유드립니다. 안그러면 강의 내내 멍하게 되는 불상사가 발생합니다.

 

우선 대항력에  대해 거의 2시간을 설명해주십니다.

 

대항력의  요건 : 임대차 계약 + 주민등록 + 인도 --> 익일 0시부터 생김

주택의 인도와 주민등록

- 직접 : 임대인 - 임차인

- 간접 : 임대인 - 임차인 -지인

                   (간접)   (직접)

- 전차인은 임차인의 소유권이전이 경료된느 즉시 대항력 취득(임대아파트 --> 분양전환 되는 케이스)

- 단독주택, 다가구 주택의 주민등록은 지번만 올바르게 전입신고 하면 대항력 취득(건물 호수 관계 없이0

  반면 다세대 주택은 동/호수 완벽해야 함(다만, 우선변제권은 인정)

- 전 소유주가 해당 부동산을 매도하면서 임차인이 되는 경우(점유개정) 소유권이전 익일부터 대항력 취득

  (이 케이스로 문제 생긴 것이 최근 반포 래미안 퍼스티지)

-종전경매사건의 대항력 없는 임차인이 새로이  임대차계약 체결 후 납부한 경우에는 소유권 취득 즉시 임차권 대항력 취득(선순위 임차인 위치)

 

- Tip! 전입일이 빨라서 대항력을 갖추고 있는 듯 보이나 배당요구신청을 하지 않는 경우

  : 소유자나 채무자의 친척인 경우

  : 친구집에 얹혀사는 경우

  : 신용불량자

  : 직장이 너무 바빠서 배당요구 최고통지 받고도 배당요구 신청 못한 경우

  : 부부인데도 따로 전입되어 있는 경우

  : 실제 임차인이 맞는데 저가로 유찰시켜서 낙찰을 노리는 경우

  : 건물주에게 돈을 못 받아서 받을 때까지 눌러 사는 경우

 

우선변제권

- 요건 : 대항력 + 확정일자 + 배당요구신청 + 전입 및 점유(존속요곤)

- 낙찰자와 임차인의 부당이득금

  : 대항력 + 우선변제권 모두 취득 임차인 : 배당표 확정 후 부당이익 청구 가능, 보증금 외 차임약정은 낙찰자에게 지급 필요

  : 대항력 없는 임차인은 잔금납부일로부터 낙찰자에게 부당이득반환 의무 있음

- 대항력은 영원함 + 우선변제권은 1회용

 

모두 좋은 하루 되세요.