행크에듀 - 경매실전반 2주차 후기

안녕하세요. 2주차 역시 여러가지 사례 위주의 사무장님의 일반론 강의라고 보시면 될 것 같습니다.

 

법인 : 제대로만 알면 된다, 다만 주거용은 당분간 힘들 수 있다(대출 & 세금)

      -> 지금 행크 에듀에 올라와있는게 2019년 강의로 알고 있는데 이 때 이미 이런 말씀을 하셨었네요.

 

 

그리고 좋은 비유를 해주셨는데요.

우리가 경인 고속도로에 진입할 때는 4차선이었다가, 점점 좁아져서 2차선이 된다. 우리는 모두 2차선에서 정주행 할 때까지 좌충우돌하며 많은 시행착오를 겪게 되는데 이 때 이미 정주행하고 있는 사람에게 배워서 안정적으로 2차선 정주행 라인에 진입할 수 있도록 해라.(같이 좌충우돌하는 동료보다는 이미 정주행하고 있는 사람에게 배우는 것이 좋다.)

 

상가의 패턴 변화

- 사람 많이 투입되는 것 안됨(편의점, 식당.....)

- 무인화로 바뀔 것이라 예상

- 창업시장이 재편될 것(건물을 가진 임대인을 위한(

- 지상층 비율 절대적(1층은 사업 수익률로 판단해야 함)

 

신탁 공매의 중요성

- 같은 물건이 어느 채널로 등장했느냐에 따라 달라짐

- 신탁공매는 미분양 난 상가들을 일반인들에게 매매하는 경우 종종 나옴(이 때 가격보고 들어가면 됨)

- ex) 신중동역 유치권 신고된 상가 --> 파스쿠치로 변경

       강남 논현동 지하 --> B-Boy 연습실 & 녹음실로 고려

       150평 지하1층 상가 --> 기존 키즈카페 대신 어린이수영장(키즈카페는 3번 이상 질려서 못간다, 재구매력 낮음)

        

추가 예시

- 인천 구월동 다세대(초등학교 앞 커피숍으로 고려했었음)

- 일반 물건(2층 매입 후, 1층 추가 매입하여 통로 만들려고 했었음)

  --> 이 때 건물 옆 계단 설치 가능하면 할 수 있음

- 지하 마트 : 지하층 낙찰 받은 후, 1층 사서 아래로 뚫은 경우(족장님 상가 초급반 케이스와 같음)

- 경남 임야 : 섬 & 바닷가 뷰 가능한 언덕(펜션 등....)

- 공터 건물 : 주차 부족을 어떻게 처리했는지 예제 케이스(1층만 최대로, 2층은 최소로 줄이고 테라스로)

- 인천 모텔(목욕탕 + 숙박) : 고시텔로 변경(배후 인천교대 & 역세권에 따른 직장인 수요)

- 부천 500평 상가 : 하이마트 --> 스포애니

 

경매로 성공하는 법

1. 마인드 갖추기 : 성공은 긍정적인 사고를 가진 성실한 사람이 이뤄낸 것

2. 공부 요령 : 오픈북

3. 응용 단계 : 1) 판례 / 법령 / 사례 연구, 2) 지역 분석, 3) 물건종별 연구 방법 등....하나씩 갖춰나가라

4. 역발상과 나만의 투자기준 : 다른 사람과 반대로 생각하고, 나만의 투자기준을 만들어라

5. 인맥 쌓기 : 성공한 사람을 곁에 두고 불만이 많거나 의심이 많은 자, 웃지 않는자를 멀리하라

6. 업무를 할 때 : 상대방의 입장에서 생각하는 습관을 들여라

7. 인내 : 지금에 맞는 포트폴리오를  짜고, 자신의 여건에  맞는 투자를 해야 한다

8. 조력자 활용 : 소송, 공사, 중개 등 다양한 전문가와 조력자를 고용하며, 나는 기획자의 마인드를 갖춰라

 

경매 개요

- 임의 경매 / 강제 경매

- 물권과 채권 ; 물권이 채권보다 우선(흡수배당), 전세 계약할 때 확정일자 받는 순간 채권 --> 물권으로 바뀜

- 소멸주의 / 인수주의

- 개별경매 / 일괄경매

  : 개별 경매 시 모든 물건 낙찰이 되어야 배당 가능해서 안나가는 점유자

    --> 빠르게 잔급 납부 --> 명도소장 접수 --> 이후 협의하여 배당기일까지 xxx 조건으로 거주하는 식으로

  : 대금지급기한변경은 위 케이스처럼 일부만 빨리 낙찰 받아서 기다려야 할 때, 혹은 대체주거로 매수할 때 신청 가능

 

 

key point :

1) 전세계약 시 확정일자의 중요성을 설명해줄 때 채권 --> 물권으로 상승하여 전세권과 같은 위치를 갖게 되는 것은 경매를 모르는 일반인들들도 반드시 알아야 할 내용

2) 상상력을 통한 세팅(특히 지하층의 경우)도 물건 검색 시 반드시 참고해야 할 내용