행크에듀 - 경매실전반 1주차 후기

안녕하세요?

이제는 매일 물건 검색하고 주말마다 임장가는 습관을 들이기 시작하였습니다.

 

 

그러면서 법인 투자반을 먼저 들어볼까, 경매 실전반을 먼저 들어볼까 고민하다가 송사무장님 강의는 클래스101만 들어봤다보니 너무 들어보고 싶었습니다. 그래서 일단 결제하고 경매 실전반을 듣기 시작하였습니다.

 

우리나라에서 경매를 가장 잘 하시는 송사무장님의 1주차 수업은 오리엔테이션(경매 투자 잘하는 법, 경매 물건 검색하는 법, 경매로 수익을 내는 법)을 진행하는데 멘탈 다지기를 말씀해주신게 아닌가 하는 생각이 듭니다.

 

일단 월세 세팅이 필요한 이유를 먼저 말씀해주시는데요. 월세가 세팅되어 있으면 마음에 드는 물건이 나올 때까지 기다릴 수 있기 때문에 마음의 여유가 생긴다는 것이었습니다. 굳이 1000띠기 하려고 무리한 입찰을 안해도 된다는 것이죠.

 

그리고 생각을 바꿔야 내 인생이 바뀌며, 최선이라는 기준이 달라져야 한다는 말씀을 해주시면서 기준을 단지로 잡지 말고 중장기 목표를 세우라고 하셨습니다.

 

아래는 이후 강의해주셨던 내용 위주로 간단히 적어보는데 적어놓고 보니 너무 많네요. 이것도 요약본입니다.

 

경매로 수익을 올리는 방법

1. 권리상 하자

2. 물리적 하자(리모델링 능력)

3. 물건 종별 분석(공장 등)

4. 지역 분석(부천)

5. 이해관계(지분, 땅만 나오는 경우 등)

6. 상상력(같은 건물 4.5억에 나왔을 때, 6명은 월세 세팅, 2명은 철거 후 다시 짓기, 1명은 아예 신규 사업)

7. 입찰 방법(경매 > 공매 > 신탁 공매 순으로 경쟁률 낮음)

8. 부동산 + 사업(6번과 연계)

  : 주거와 상가를 자유자재로 바꿀 수 있어야 함

 

사건검색 방법

1. 특수 물건 탭이 요즘은 편리하게 되어있음

2. 다른 사람들이 검색하지 않는 패턴으로 한다

3. 지역 검색해서 하나씩 다 본다.

4. 물건을 골라놓고 하자를 제거한느 방식

5. 유치권 여지 있는 물건은 검색조건 사용(유일하게) & 감정가는 가장 비싼 순서대로

   : 물건에 대한 집착(우량 물건일 가능성 높음

 

물건 예시

- 전라도 우체국 물건 : 우체국은 동선 괜찮은 곳 - 커피숍?

- 섬마을 편의점 : 50억 매출

- 제주도 애월 : 16가구 분양

- 부천 스타벅스 중동 DT점 : 주유소 --> 스타벅스

- 공장 경맴 물건 많이 나옴 : 아직은 아니다(더 떨어질지 아닐지 모르므로, 모르면 반등되고 받아도 7~80%는 남는다, 굳이 위험 무릅쓰고 100% 먹으려고 하지 마라)

 

상상 및 예측

- 울릉도는 아직도 들어갈 수요 가능(향후 공항 지어졌을 때를 상상하라)

- 옹진근 승봉도(나는 자동차가 실현될 때는?)

 

특수 물건 : 정답은 내 스스로 찾겠다. 그리고 대법원 판례 위주로 찾기 시작하면 된다.

- 선순위 임차인

  : 전입일과 확정일 2년 이상 차이면 가짜 임차인일 가능성 높음

  : 주거는 일상 생활 영위에 지장 없어야 함(상가 건물에 임차인 등록 한다고 다 성립 안함)

- 유치권

  : 경매  기입일 이후 신고는 성립하지 않음

- 법적 지상권

  : 근저당 이후 올라온 건물은 철거 대상

 

다가구 주택(그린빌)

- 하자는 위에서부터 잡음(지붕 & 방수 통해 우산부터 씌우고 시작할 것)

- 매수자 동선 생각하면서 공사 & 포인트 줄 것

- 지하에서 물 올라오는 경우 더 깊은 구덩이 파서 펌프 연결하여 외부 하수구로 연결

 

 

제 글을 보시는 분들 모두 경매가 아니더라도 꼭 부자가 되시길 바라겠습니다. 좋은 주말 되세요.