행크에듀 - 경매실전반 3주차 후기

안녕하세요? 경매 실전반 3주차는 실전 권리 분석, 경매 진행시 추가로 알아두어야 할 사항, 주택 임대자 보호법 일부를 설명해주십니다.

 

강의에 앞서 사무장님께서 말씀해주신 내용이 기억에 남아서 잠시 적어봅니다.

약의, 식의, 심의에 대해 말씀해주시는데 마음을 다스려서 고치는 의사가 가장 명의라는 말씀과 함께 멘탈을 잘 부여잡아야 한다는 말씀이 와닿았습니다.(이 부분을 검색해보니 동의보감? 허준? 에 나오는 내용 같았습니다.)

 

경매의 절차도

- 순서에 대해 전반적으로 훑어주심

- 경매사건기록부는 복사하려면 다음날 오후 이후에 가라(아직 서류 다 안넘어 왔을 가능성이 높다)

- 예제) 선순위 임차인 + 유치권으로 적혀있는 물건 : 실제 점유자는 소유자의 전처, 유치권의 경우 공사업자가 점유하지 않음이 확인됨

- 유치권의 경우 유치권 신고서만 접수하면 안된다

 

권리 분석

- 대지권 미등기, 사용승인 나지 않은 건물은 매우 조심해라

- 갑구 / 을구 나뉘어 있을 때는 접수번호 순서를 봐라

- 4단계 : 말소기준권리 찾기 --> 등기부등본상의 인수권리 분석 --> 임차인(점유자) 분석 --> 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

- 예제) 중간에 말소기준권리일 변경되는 경우, 매각물건 명세서 정확히 확인해라

- 예제) 보증금 증액되는 경우 : 근저당권 설정 이전의 금액만 대항력 있다

 

경매진행시 추가로 알아두어야 할 사항

- 부합물

  : 주유소 유류저장탱크, 횟집 수족관, 농지 양수시설 등

  : 부합물은 낙찰자에게 귀속

  : 공장 낙찰 시 채무자가 자기거라고 동선 같은거 뜯어가면 안된다

 

9강 들어가기에 앞서

 : 입찰할 수 있는 물건을 얼마에 팔 수 있는가가 가장 중요

  : 말하는 것도 상대방(중개사) 배려해가면서

  : 임대가격 중요, 특히 상가!

 

매각허가와 매각불허가

  - 매각허가 결정에 대한 이의(민사집행법 제121조 중, 5,6,7은 낙찰자가 불허가 받아내고자 할 때 활용 가능)

 

주택임대차보호법

  - 오피스텔 : 주거용, 업무용(임대사업자 등록되어 있는지, 전입이 되어 있는지 여부로 보통 판단)

  - 자신에게 유리한 방향으로 이끌어낼 수 있어야 한다

  - 미등기, 미준공 된 건물일지라도 건축주와 임대차계약을 체결 후 전입하여 주거용으로 사용하고 있는 경우 주택임대차보호법 적용 대상

 

 

가장 기억남는건 임대차 보증금 증액 시 근저당 설정 이후의 금액은 보호대상이 되지 않는 점입니다. 계약 갱신할 때 꼭 등기부 등본 떼봐야겠습니다.

 

모두 비피해 없이 주말 잘 보내시길 바랍니다!