행크에듀 - 사업투자반 2주차 후기 : PC방

안녕하세요.

행크에듀의 사업투자반은 1주차 사무장님의 오리엔테이션에 이어 2주차에는 레노님께서 상가투자 & PC방 창업에 대해 강의를 해주십니다.

 

Part 1 : 실패하지 않는 상가 투자

1부 : 평생 써먹는 상가 입지 분석

실패한 상가투자 공통점

- 상가의 이용자인 배후세대 부족

- 주동선과 동떨어진 상가

- 정확한 임대 시세 조사 실패

 

임장 전 지도에서 입지분석 하는 방버

- 버스정류장, 지하철, 이용상권 찾기

- 배후세대에서 목적지의 예상 주동선 찾기

- 중복되는 동선을 활발한 상권으로 판단

 

상가 임장 체크리스트

- 미납(평당) 관리비

- 상가 관리상태

- 물건지와 비슷한 조건의 공실 확인(많이 찾는 평수)

- 주차공간 확인(대체 주차장 여부)

- 간판자리 확인

 

요약

- 버스정류장, 지하철(이용 상권)

- 배후세대

- 주동선

- 중복되는 동선

 

2부 : 시세 조사, 주동선 찾기

1층 임장 방법

- 경매 물건지로 조사

- 삼겹살집 임차인(후면 상권)

- 휴대폰 가게 임차인(전면 상권)

- 여성 옷가게(소형)

--> 부동산에 시세조사를 할 때는 동일한 업종을 찾는 임차인으로 문의해야 한다

     당당하게 물어봐라, 조사 전 차로 2~3바귀, 주차 후 2~3바귀 돌아봐라, 많이 있는 업종 파악해라

 

2층 이상의 대형평수 임장

- 경매물건지로 시세 조사

- 60~100평 규모의 사무실, PC방, 체육시설(축구장, 태권도장) 등 임차인

- 80평 규모 체육관 임차인

- 대형 평수의 스크린 골프장 임차인

- 50평 규모의 사무실 임차인(물건지 크기에 따라)

--> 100평만 있을 때는 50평 조사애서 곱하라

 

임장(시세조사)하는 방법

- 상가관리실이 아닌 상가 관리단에 공실 및 시세파악

- 상가번영회 : 보통은 관리위원회, 임대인이 회장

 

임장하면서 시세 메모

- 평당 임대료 계산 후 기록, 임대료 / 평형 = 평당 임대료

 

지도상에서 예상동선을 찾아본다

- 예상 주동선은 물건지를 지나치지 않는다

- 지도에서 애매한 입지의 상가는 반드시 시세조사를 해야 함

- 주동선에서 벗어나는 상권은 피하거나, 그만큼 낮은 가격으로 낙찰 받아야 한다

 

오피스 상권 주동선 적용하기

- 지하철 역에서 수요층을 목적지로 두고 주동선을 설정

 

Summary

- 시세는 동일한 업종을 찾는 임차인으로 문의 해라

- 상가관리실이 아닌 상가관리단에서도 공실, 시세조사가 가능

- 주동선을 벗어나는 상가는 입찰하지 않는다(혹은 저렴하게 매입)

- 입지가 애매한 물건은 시세조사로 확인

 

3부 : 신도시 상권 분석

배후세대가 많은 방향이 활발한 상권

신도시 상권은 활성화 되는데 최소 3~4년 이상이 지나야 함

동선과 별개로 신축 상가 임대료는 높다(신도시 축소판)

휴대폰 매장은 배후세대가 많은 전면과 주동선에 위치

커피숖은 주동선과 후면에 골고루 분포

 

실패하지 않는 상가투자 방법 Summary

- 상가투자 첫 번째는 상가를 이용할 수요층인 배후세대

- 지도상에서 주동선의 상가만 매입

- 임장할 때는 물건지의 임차인으로 시세 조사를 해라

- 상가가 저렴하다고 동선과 동떨어진 곳을 매입하면 안된다

- 현장에서 판단이 되지 않으면 시세파악으로 확인

 

돈 버는 PC방 창업하기

1부 : PC방 사업 타당성 조사

PC방 수는 줄어들지만 사업장 크기는 대형화

전국 PC방 평균 보유 PC대수는 87.7대

사업 타당성 조사

- PC방 입점 가능 여부 확인

- PC방 입지 조사

- 예상 고정비 및 예상 매출 분석

보호구역 제한 업종 및 무료 건축물 대장 확인

 

대박 PC방 공통점 Summary

- 학교가 4개 이상

- 사거리 코너 자리

- 4000세대 이상의 배후세대

- 철저하게 배후세대 쪽으로 입점

 

고정비는 최대한 보수적으로 계획을 잡아야 한다

 

2부 : 경쟁 업체 분석

컴퓨터 사향 확인, 요금제 음식 메뉴 확인

평일 2일 / 주말 2일 방문해야 한다

- 만약 경쟁업체 3곳 이상이 4시 이후 고객이 없다면 상권이 없는 곳이다

- 오전과 새벽시간에 손님을 유치시킬 수 있다면 대박 PC방으로 갈 수 있다

 

실전과 같은 사업계획서 작성하기

경쟁업체의 강 / 약점 분석

- 학생들에게 인근 괜찮은 PC방을 물어보며 장단점과 컴퓨터 사양등을 물어보는 방법도 있다

 

경쟁업체 극복 계획

- 경쟁업체의 상품 구성과 가격을 10% 정도 낮춰서 제공 : 삼겹살, 햄버거 등

- 새벽 고정 고객을 유치하기 위해서 매일 새벽 2~3시 사이 음료 무료 제공

- 프린터 설치 및 100원도 카드결제

 

경쟁업체 조사 Summary

- 경쟁업체의 강점, 약점을 분석

- 3곳을 오후 4시 이후에 방문해서 고객이 없다면 상권이 없는 곳

- 고객은 사소한 서비스를 기억한다

- 반드시 살아남는 매장이 되어야 한다

 

3부 이기는 PC방 운영 노하우

3가지 투자 방법

- 자기자본

- 대출 + 공동투자 : 대출/ 지분투자

 

투자규모 결정 & 예삐 인건비 반드시 편성

예상매출 조사 : 다양한 예상매출 계산

평균매출 확인

PC방의 순수익은 35% 이상이다

 

Shop in Shop

- PC방 + 음식 / 코인 노래방

- 최고의 맛집이 되자

 

버릴 수 없는 전단지를 만들어라

- 전단지

- 무료음료 쿠폰

- 음식할인 쿠폰

 

지역을 분류해서 홍보해라

- C지역에서 홍보한날 고객이 많이 오면 C지역을 주로 홍보

 

오토매장은 본인이 모든걸 알고 있어야 한다

- 최소 몇 개월간 매장 근무를 하면서 모든 부분을 해봐야 한다

 

음식 관리

- 음식 재고 파악을 매일 하면 비용 줄일 수 있음

- 상품 발주는 대형 물류회사에서 해야하며, 소스는 1곳에서만 발주해야 함

 

이기는 PC방 운연 노하우 Summary

- PC방계의 맛집

- 버릴 수 없는 전단지

- 직원보다 모범적인 행동

- 매일 재고 파악

 

4부 : 성공하는 창업하기

창업준비 --> 인테리어 --> 직원채용 --> 창업시기

 

인테리어

- 최대한 많은 곳 인테리어 둘러보고 결정 & 경쟁업체와 다른 분위기의 인테리어 연출

- 무리하게 많은 PC 설치하지 마라

- 에어컨 바람이 한자리에만 집중되지 않게 주의해야 함

- 100대 PC + 조리실 + 재고창고 + 쓰레기 창고 = 최소 70평

- 건물 계약 전 전기 승압 반드시 확인

- 음료, 음식 주문과 결제를 좌석에서 할 수 있다

 

직원 채용

- 1주인의 교육 기간 필요

- 직원간의 단톡방 개설(직원간 부탁)

 

창업 시기

- 비수기에 준비해서 비수기 끝나갈 때쯤 오픈할 수 있게

- 4월 준비, 5월 오픈, 6월 준성수기

- 10월 준비, 11월 오픈, 12월 성수기

 

성공하는 창업하기 Summary

- 경쟁업체와 다른 인테리어

- 의자간 여유있는 공간 확보

- 건물 계약 전 전기용량 확인

- 창업시기는 5~6월, 10~11월

 

 

성공하는 PC방 Summary

- 4개 이상 하교, 4000세대 이상 배후세대

- 경쟁업체 조사는 주간/주말 2일씩

- 실전과 같은 사업계획서 작성, 실수 최소화

- 소스 발주는 1곳에서만

- 직원들의 대체인력 확보

- 창업시기는 5~6월, 10~11월

 

PC방 사장님 되는 길이 쉽진 않겠으나 저도 공부를 더 해봐야겠습니다.

모두 좋은 주말 되세요!