친절한 고수의 LOTTO 재개발(잘사는흥부님)

 

안녕하세요.

 

금년도 네 번째 읽은 책은 북극성부동산재테크에서 강의를 진행하시는 잘사는흥부님께서 쓰신 "친절한 고수의 LOTTO 재개발"이라는 책입니다.역시나 도서관 신착도서를 검색해보던 중, 제목이 눈에 띄어 빌려보게 되었는데요. 제 경우는 재개발 및 재건축 투자를 진행하고 있는 사람이기 때문에 가벼운 마음으로 읽어봤습니다. 제가 읽어본 느낌으로는 "이미 몇 건 투자해본 투자자들에게는 쉬운 책, 그러나 초보들에게는 약간 어려울 수도 있는 책. 하지만 여러번 읽어보면 도움이 될만한 좋은 책" 느낌이었습니다. 이 중 제가 생각 못하고 있던 부분 한 가지 및 사례 중 느낀 부분 한 가지 정도를 적어볼까 합니다.

 

기억남는 부분

- 재개발 사업에서 분양 대상 요건

- 포항 재개발 사례(장성동 재개발)

 

재개발 사업에서 분양 대상 요건

조합원의 경우에도 분양 자격을 갖춰야 평형 신청이 가능합니다. 만약, 조합원 중 분양 자격을 갖추지 못한다면 그 사람은 현금 청산 대상이 됩니다. 이 책(P188)에서는 서울시의 세 가지 자격 요건을 예를 들어 이야기 해줍니다. 재개발 구역 내 건축물 중 주택을 소유한 사람이거나, 토지를 가지고 있는 경우 총면적이 90m2 이상이거나, 권리가액이 큰 물건을 가지고 있는 사람도 조합원 분양을 받을 수 있다고 합니다.

 

이 중 세번째 자격에 대해서 좀 더 쉽게 풀어보면, 재개발 구역 내 상가나 공장 등 주택 외 건축물과 토지를 가지고 있는 경우 그 물건이 가지고 있는 토지의 크기가 90m2이 안 되더라도 권리가액이 크면 괜찮다는 뜻입니다. 저 역시 여기까지는 알고 있기 때문에 권리가액이 너무 작은 상가 물건을 사면 안된다는 것은 알고 있었는데요. 반대로 조합에서 이들을 구제해주기 위한 방법을 알려줍니다. 일부러 작은 평형의 아파트를 만들어 조합원에게 분양을 하는 방식입니다. 작은 평형의 분양가가 권리가 작은 조합원의 권리가보다 작게 만들어지면, 해당 조합원이 구제받을 수 있기 때문이죠. 저는 이들은 무조건 현금청산 대상이라 생각했었는데 작은 평형의 아파트를 공급하는 방식으로도 구제가 가능하다는 생각을 못하고 있었습니다.

 

다만, 이러한 방식은 권리가의 차이가 심한 재개발 사업장에서는 종종 있을 수 있으나, 권리가가 어느정도는 범위가 정해져있는 재건축에서는 자주 찾기 힘듭니다. 덕분에 저도 알고만 있고, 이들을 구제하는 방법이 없는 줄만 알았었는데, 새로운 것을 알게 됩니다.

 

포항 재개발 사례(장성동 재개발)

이 책은 서울의 갈현1구역, 성수전략정비구역에 대해서 예시를 들어주었기 때문에 초보자들에게는 상당히 많은 도움을 줄 것으로 보이는데요. 지방으로 확장하는 과정에서는 포항을 예시로 들어주셨습니다. 다만, 포항을 보면서는 오히려 지방은 조심해야 한다는 것을 다시금 느끼게 됩니다. 저 역시도 포항에 물린 것은 함정입니다.

이렇게 정리를 해주었지만 이런 것들을 감안하더라도 꽤나 매력적이라는 사업장이라는 점을 말씀하시고자 했던 것 같은데요. 해당 도서가 출판될 시점이 21년 9월이었는데, 현재 상황에서 보면 꽤나 많이 상황이 바뀌었음을 알게 됩니다.

 

일단 시공사 해지 및 재선정 과정에 1년의 시간이 허비되었으며, 그 결과 역시 포스코 & 태영 재선정이었습니다. 해당 이슈로 말미암아  조합장이 해임되는 등 내홍이 상당했습니다.  또한, 현금청산자 협상은 여전히 지지부진하여 이주율은 좀처럼 올라가지 않고 있는 상황입니다. 그래도 이 두 이슈는 결국엔 해결될 수 있는 문제이고, 장성동 재개발이 포항 내 최대주임을 감안한다면 리스크 안고 갈 수 있는 부분입니다.

 

오히려 물량이 감당한 수준이라고 했던 이후, 추가 입주 물량이 너무 늘어버린 점이 문제가 됩니다. 해당 도서가 출판되던 시점만 해도 2024년 물량이 5천세대 정도로 잡혔었는데, 이후 포항의 인허가 물량이 기하급수적으로 늘면서 현재 1만세대가 넘는 물량이 2024년에 입주를 합니다. 또한, 25년 및 26년에도 지속적으로 입주 물량이 있으며, 이로 인해 포항은 현재 미분양이 상당히 쌓인 상황입니다. 저 역시도 포항에 물려본 사람으로, 저 시점 이후, 포항의 이인지구 및 펜타시티 인허가 물량이 엄청나게 있었습니다. 이곳들은 KTX 포항역 인근의 입지들로, 빈 땅이기 때문에 사업인가를 받으면 언제든 분양이 가능한 상황임을 제가 몰랐던 것이었습니다. 구미도 이러한 물량들이 일부 있는 것으로 알고 있는데요. 지방의 경우, 빈땅들이 많고, 해당 지구단위 계획이 있는 경우 언제 물량이 늘어날지 모르니 조심하셔야겠습니다. 저 또한 반성하고 있습니다.

 

이렇게 제가 새로 알게된 점, 그리고 반성해야 할 점 하나씩을 기록해봅니다. 주변 지인들에게 재개발에 대해서 공부하고 싶은데, 사례를 보면서 공부하고 싶은 경우 추천해주고 싶네요.

 

그럼 좋은 하루 되세요.

 

p.s : 이번에도 홍보료 받고 쓴 글 아니니, 오해 없으시면 합니다.