원인베스트 - 상가초급반 2주차 후기

안녕하세요. 지난주부터 족장님께서 진행하시는 원인베스트의 상가초급반 온라인 수업을 듣고 있습니다.

이번주도 저의 복습을 겸하여 2주차 수강 후기를 남겨봅니다.

 

 

2주차는 상가 임대차 보호법 및 감정평가서 제대로 보기, 각종 상가 가치 산출 방법에 대해 강의를 진행해주십니다. 전체적으로는 상가 임대차 보호법에 많은 시간을 쏟으십니다.

 

"상가의 권리 분석도 주택과 같다, 말소기준권리 이전은 낙찰자가 인수, 이후는 소멸"

 

상가 역시 경매 입찰 시에는 권리분석를 해야하고, 이 때 말소기준권리가 가장 중요합니다. 말소기준권리 이전은 낙찰자가 인수, 이후는 소멸하는데 이는 등기부등본을 통해 확인 가능하니 꼭 체크해서 선순위 임차인 여부를 확인하라고 말씀하십니다.

 

상가 임대차보호법에 대해서 설명해주시면서 대통령령이 정하는 보증금액을 넘는 경우에는 보호받지 못한다는 말씀도 함께 해주십니다. 그리고 일반 경매와 마찬가지로 우선 변제 요건 및 최우선변제 요건이 있으니 챙겨서 봐야하며 이 때, 환상보증금액은 보증금 + 월 차임 x 100 으로 계산된다고 합니다.

 

그리고 5% 인상 과련해서는 계산 방식이 있습니다.

상가 월세 전환률 계산은

1) 12%

2) 한국은행 기준금리의 4.5배(현재 한국은행 기준금리는 0.75%)

중 낮은 월차임전환률을 곱해 그 한도에서 올릴 수 있다.

 

그리고 환산보증금이 법의 보호받는 범위를 초과하게 되는 경우 연 5%의 제한에 해당하지 않으니 임차인 입장에서는 불리하다는 말씀을 해주십니다. 더불어, 묵시적갱신은 자동연장에 해당하며, 임대인에게는 불리한 편이니 묵시적 갱신보다는 재계약을 해야한다는 말씀을 하십니다. 그리고 월세 증액 역시 1년 내에는 하지 못하며, 1년마다 하고 싶은 경우에는 특약을 넣어야 가능하니 처음 계약 시 주의하라고 하십니다.

 

권리금의 경우 바닥 권리금, 영업 권리금, 시설 권리금으로 나뉘며, 아래와 같은 주의사항을 말씀해주십니다.(자세한 내용은 교재 참고)

- 임대인의 임차인 권리금 회수 방해 금지

- 임차인의 권리 vs 임대인의 정당한 계약거절 사유

- 임대인의 권리금 회수 방해 금지 기간(임대 종료 6개월 전부터는 회수 방해하면 안됨)

- 임대인 영업권 보장 및 신규 임차인 계약 거절 가능한 케이스

 

그 다음은 감정평가서 보는 방법을 말씀해주십니다. 이 때 주의해야 할 점은 감정평가를 절대 맹신하지 말라는 것입니다. 감정평가를 임의로 높게 해줬다가 문제 생기는 경우는 감정한 법인이 책임을 져야하기 때문에 보수적으로 한다는 이야기를 해주시면서 저가 감정평가 사례를 들어주시니 바로 이해가 되었습니다.

 

마지막으로는 각종산출방법에 대해 간단하게 설명해주시는데 이 부분이 약간 빠르게 진행된 것 같으나, 끝나고 교재를 보니 4주차 정도에 이 부분을 더 진행하는 것 같아서 그런가보다 생각합니다.

 

임대료 산정방법 : (감정가 - 임대보증금) * 수익률 / 12

임대가격으로 수익률 산정 : (월세 * 12) / (감정가 - 임대보증금)

상가가치 : (월세 * 12) / 수익률 + 임대보증금

 

대략 이 정도로 정리가 될 것 같습니다. 벌써 2주차라니 이제 필드에 나갈 시점이 점점 가까워지는 것 같아서 두렵기도 하고, 기대도 됩니다.

 

모두 좋은 하루 되세요!