원인베스트 - 상가초급반 4주차 후기

안녕하세요. 지지난주부터 족장님께서 진행하시는 원인베스트의 상가초급반 온라인 수업을 듣고 있습니다.

이번주도 저의 복습을 겸하여 4주차 수강 후기를 남겨봅니다.

 

이번주의 주된 내용은 수익률 분석 방법 및 돈을 버는 상가의 예시에 대해 낙찰 사례를 보여주십니다.

 

수익률 계산의 경우는 2주차에서 간단히 설명을 해주시긴 했는데 저를 포함한 많은 사람들은 숫자를 어지러워 하는 관계로 예제를 중심으로 연습을 시켜주십니다. 이렇게라도 하지 않으면 수강생들이 계산해보지 않을거라는걸 너무 잘 파악하신게 아닌가 하는 생각이 들었습니다.

 

평당 임대료 계산 방법

1. 임대료 / 전용평수 = 평당 임대료

2. 보증금은 월세의 15~20배(임차인이 월세를 안냈을 경우 대비를 위해 : 강제집행비용 + 미납 관리비, 15달 정도)

3. 지역에 따라 분양평수로 하는 곳도 있음(그러나 그렇게 계산하면 안된다, 임차인에게 중요한 것은 실제 활용 가능한 면적!!!)

4. 관리비의 경우 분양평수로 계산

 

실전 예제들

- 낙찰가 정해져있을 때 월세 산정

  (낙찰가 - 보증금) * 수익률 / 12

- 매도가 정해져있을 때 수익률

 (월세 * 12) / (매도가 - 임차보증금)

- 매도가 산정 방법

 (월세 * 12) / 수익률 + 임차보증금

 

"수익률을 높게 받아 낮게 매각해야 한다"

 

위에 열심히 수익률 계산을 해봤으면 깨달아야겠죠. 낙찰은 수익률을 높은 상태로 받아서, 수익률을 낮은 상태로 매각하는 것이 출구 전략이라는 것을요.

 

레버리지의  함정 조심할 것

- 매매가 및 시세 제대로 조사 안하고 대출만 믿고 높게 낙찰 받았을 때 함정(10년 걸려야 원금 복구 가능)

- 제발 시세를 제대로 조사하고 들어가라!!!!

 

수익률 3초 간단 계산법!

- 2, 3, 4만 기억하라!

- 매가 / 200 = 6%, 매가 / 300 = 4%, 매가 / 400 = 3%

 

상권의 변화

- 신도시의 상가는 어떻게 접근해야 하는가

  : 10년이 지나야지만 안정됨

- 사람들의 동선을 볼 줄 알아야 상가투자 성공할 수 있다

  : 송도 & 판교 현대백화점 케이스

 

수익되는 상가

- 부동산에 대한 다양성으로 접근하라

  : 서울 버티고개 근처 2층 상가

    - 쪼개기를 통한 세팅

  : 부평 큰 평수

    - 정확한 분석을 통한 프랜차이즈 입점

  : 대전 역세권 단지 상가

    - 감정평가서를 맹신하지 마라

    - 시세 조사만이 답

- 분당 영어 유치원

  : 충분한 시세 조사를 통한 낙찰 및 욕심내지 않은 케이스

- 최소한의 금액으로 극대화 된 수익내기

 

수업을 듣다보니 시간가는 줄 모르게 됩니다. 수강생 분들의 낙찰 사례를 보면 "나도 저렇게 할 수 있을까?" 하다가도 "다른 사람들도 하는데 나라고 안될게 없지." 라는 생각을 하면서 오히려 동기부여가 됩니다. 전반적으로 수업 듣다가 지칠 때쯤 한 번씩 사례를 보여주시는게 활력소가 된다는 느낌입니다.

 

여담으로 신년에 새로운 마음가짐으로 재개한 상가 임장은 한 군데는 괜찮았고, 한 군데는 패스해야 할 것 같습니다. 족장님께 지난 주 "지하상가에는 뭘 넣으면 좋을까요?" 라는 질문을 올렸다가 일단 가보고 생각하시라는 뼈맞음을 당한 후 다녀왔는데요. 가서 주변을 보니 넣을만한 업종이 없다 라는 결론이 나오더군요. ㅠㅠ 공실 리스크 커버가 힘들어 보였습니다. 반면, 돌아오는 길에 들렀던 다른 동네 상가는 저희 자금상 한 번 더 유찰되면 들어갈듯 하나 그 전에 이번 회차에 누군가 가져갈 것 같습니다.

 

소개해주신 사례만 잘 따라가도 충분히 상가 투자를 통해 수익을 낼 수 있을거라 확신하며, 이번주 강의 복기를 마쳐봅니다. 그리고 레버리지의 함정에 빠지지 말라는 말씀, 잘 기억하겠습니다.

 

길 미끄러운데 모두 조심하시고 좋은 하루 되세요!