원인베스트 - 상가심화반 1주차 후기

안녕하세요?

 

저는 지난주부터 족장님께서 진행하시는 원인베스트의 상가심화반 온라인 수업을 듣고 있습니다. 아프리카tv 접속해보니 생각보다 많은 분들께서 접속하셔서 놀라긴 했습니다. 물론, 저도 그 중 한 사람이니 다른 분들도 비슷한 생각을 갖고 계시지 않았을까 생각해봅니다. ㅎㅎ

 

 

여튼, 이번에도 저의 복습을 겸하여 1주차 수강 후기를 남겨봅니다.

 

시작 전에 간단하게 요즘 보고 계시는 물건에 대해 간단히 브리핑을 해주십니다. 땅의 가치를 보고 들어가는 물건을 말씀해주시는데, 문득 제가 공실 처리가 두려워 입찰하진 않았지만 실제로는 많은 사람들이 입찰했던 당산의 지하목욕탕이 생각났습니다. 당시에 저도 180평 약간 안되는 목욕탕에 대해, 저 크기에 평당 얼마 정도만 해도 가격이 생각보다 저렴하다는 생각은 했었거든요. 아주 같을수는 없겠으나 서울의 상가 접근 방식에 대해 제가 생각했던 방향이 아주 틀리진 않았던 것 같다는 생각은 들어서 다행이었습니다.(물론 전 공실 났을 때 버틸 능력은 안되니 패스했어야 했죠. ㅎㅎ)

 

1주차의 주된 내용은 소호 사무실 & 아파트형 공장입니다. 그 중 소호 사무실에 많은 초점을 맞춰 주십니다.

 

소호사무실(SOHO, Small Office Home Office)는 우리나라에서는 공유오피스와 비슷한 의미로 불립니다. 즉, 건물주 혹은 건물의 일부를 임대한 사업자가 1~5인 사무실 공간과 회의실, 휴게실, 비즈니스 라운지 등 공용 공간 등을 만들어 창업자 혹은 소규모 사업자에게 임대해주는 곳을 의미합니다.

 

그리고 저게 일반 사무실이랑 뭐가 다르냐에 대해 말씀해주시는데 간단하게 요약하자면 나는 몸만 들어가도 되는 그러한 형태의 사무실이라 생각하시면 될 것 같습니다.(저는 이렇게 이해했습니다.)

 

이러한 소호 사무실을 통해 어떻게 수익을 낼 수 있느냐에 대해서는 아래와 같이 두 가지로 나뉜다는 말씀을 해주십니다.

1. 상주 사무실

2. 비상주 사무실(부동산 등 투자 법인들이 많이 사용하는 방법이죠)

 

사전에 조사항목에 대해서는

1. 수요조사(소규모 사무실 찾는 수요층)

2. 위치 선정(역세권이 좋지만 굳이? 오히려 주차 가능 여부가 중요)

3. 물건 선정시 체크포인트(상가 내부 - 창문 여부, 최소평수 - 70평 이상, 층수 - 높으면 더 좋음)

 

공간 구성에 대해서는 교재를 참고하는 것이 좋을 것 같아서 적어놓기만 하겠습니다.(나중에 교재 참고할 것) 그리고 이 공간 구성을 통해 사무실 개수를 파악하는 것이 중요하다는 말씀을 하십니다.(결국 방 갯수가 수익이니까요)

 

인테리어 비용은 평당 90 정도를 생각하면 되는데, 여기서 중요한 점은 "사업자 대출이 안된다" 는 점입니다. 예산짤 때 감안하셔야 한다는 말씀을 해주십니다.

 

이후에는 운영에 대한 팁 및 고정 비용 등을 말씀해주십니다.(역시 이 부분도 실제 하게될 일 있으면 교재 참고)

 

가장 중요한 점은 아무래도 예시죠. 족장님의 수강생 분들이 많으시다보니 다양한 사례를 보여주십니다.

1. 직접 낙찰받고 들어가서 운영(3가지)

2. 급매로 사서 세팅

3. 비상주 사무실 끝판왕

 

 

아파트형 공장의 경우는 요즘 우리가 지식산업센터로 알고 있는 그 내용입니다. 대표주자로는 서울의 문정동, 성수동, 구로 / 가산 디지털단지를 생각해볼 수 있습니다.

 

각각 평단가는 2천(문정, 수익률 3% 아래), 2천 아래(성수, 3% 아래), 1천 정도(구로, 가산, 수익률 4% 아래)을 생각해보면 됩니다.

 

보통 국가에서 지정한 단지의 경우는 낙찰을 받아도 임대를 놓을 수 없습니다.

그러나, 임대 가능한 경우가 있는데요.

1. 1,2층의 지원시설(이 경우는 실제 경매 나올 때 분류도 상가쪽으로 나오더라구요)

2. 사업하다가 망한 경우

3. 지원시설의 TO가 남았을 경우 TO 바꿔줄 수 있을 때

 

정도이며, 2번의 경우는 예시를 들어주셨는데 제가 할 수 있는 방법은 아닌듯 했습니다. ㅎㅎ

 

 

간단하게 소호사무실과 아파트형 공장에 대해 짚어주셨는데 소호사무실 쪽에 좀 더 힘을 실어주셨다는 것은 아무래도 요즘과 같은 시대에 소호사무실에 대한 수요가 좀 더 있기 때문이 아닌가 생각해봅니다. 그리고 다양한 사례를 통해 수강생들로 하여금 제대로 된 길을 갈 수 있게 해주신다는 점에서 초급반과는 또 다른, 매우 매력적인 점이라 생각합니다. 저처럼 상상력 제로인 사람들은 사례를 자세히 보여주셔야 "아, 그렇구나" 하는 생각이 들거든요. 이번주 패찰했던 물건도 원래 학원만 생각하고 있다가 소호 사무실 알려주시는 순간 "어떻게든 저기면 채울 수는 있겠다" 싶긴 했습니다.(물론, 옆옆 건물에 소호 사무실이 또 있던건 함정입니다......ㅎㅎ)

 

수강료의 벽이 있어 고민을 약간 하다가 신청했는데 듣길 잘했다는 생각이 듭니다. 3년 안에만 안정적인 흐름을 만들어낼 수 있으면 되죠. ㅎㅎ

 

다시 읽어보니 제가 적어놓은 후기만으로는 와닿지 않으실 수도 있겠다는 생각은 드는데요. 사례와 완전히 결합을 해봐야 정확히 와닿으실 것 같은데, 사례 경우 자세히 적을만한 부분은 아닌듯 하여 제가 적진 않았습니다. 양해 부탁드립니다.

 

그럼 모두 좋은 연휴 되세요!

 

 

p.s : 제 돈 주고 들은 후기입니다........복습 하느라 간단한 내용 정도만 남겨놓습니다.