원인베스트 - 상가심화반 3주차 후기

안녕하세요?

 

저는 1월 말부터 족장님께서 진행하시는 원인베스트의 상가심화반 온라인 수업을 듣고 있습니다. 이번주는 많이 늦긴 하였으나 역시 복습을 해야하기 때문에 짧게라도 내용을 적어보겠습니다.

 

 

3주차는 수익형 토지 위주로 설명을 진행해주십니다.

 

먼저 우리가 토지 투자를 못하는 이유를 정확하게 짚어주십니다.

1. 환급성

2. 장기투자

 

그리고 이를 커버할 수 있는 가장 많이 알려져있는 방법을 일단 설명해주십니다. 대형 프랜차이즈의 드라이브 스루를 임차인으로 두는 것이죠. 이 사례를 여러가지 보여주십니다. 이 과정에서 중요한 것은 처음부터 끝까지 "시세차익" 입니다. 월세는 중간에 이자를 커버하기 위한 과정일 뿐이라는 생각이 들었습니다. 그리고 저렴하게 낙찰받은 경우는 추가 대출을 통해 공사비까지 커버도 가능하겠다 싶더군요.

 

그리고 S 커피의 사례를 통해 대형 프랜차이즈가 DT점 출점하는 대략적인 조건을 살펴보았는데요. 대략적으로 인구 10만 이상인 도시에서 검토를 진행한다는 것, 그리고 일일 매출이 받혀주는 곳(배후 4000세대 이상)이 되어야 한다고 합니다. 대략적으로 계산해보니 하루에 800잔은 팔아야 되고, DT 매출로만 100만원 정도는 나와야 뭔가 해볼만하다는 계산이 나오는데요. 대부분 수도권 경우는 입점이 되어 있어서 신규 발굴이 쉽진 않겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 결정적으로 S 커피의 경우 외국계이기 때문에 실제 계약부터 신규DT 오픈까지 약 1년 6개월은 봐야 한다는 말씀도 해주십니다. 1년 6개월을 이자내고 버텨야하기 때문에 쉽진 않을 수 있겠다는 생각이 들면서, 그렇기 때문에 1층 주유소 + 2층 매장을 겸업하는 프랜차이즈도 생기는게 아닌가 싶습니다.

 

그리고 DT 경우는 in / out이 쉬워야 하기 때문에 주유소 부지에 용도변경하고 세우게 되는 경우가 많은데 그렇기 때문에 석유판매업위반사항을 꼭 확인하라고 하십니다.

 

마지막으로 50억 넘는 토지의 경우는 음료보다는 의류를 선호하는 편이라는 설명을 해주시면서, 교외형 매장을 말씀해주십니다. 제 경우 이 부분은 사실 별로 생각해보진 않았었는데요. 왜냐하면 집 주위 백화점에 해당 매장들이 모두 들어와있기 때문이었습니다. 하지만, 백화점에 들어가는 경우 수수료 주고나면 마진이 생각보다 많이 남지 않기 때문에 오히려 최근에는 교외형 매장으로 돌아서는 추세라고 합니다. 그리고 코로나의 영향도 일부 있다는 말씀도 해주십니다.

 

보면서 다음 옷 살 때는 교외형 매장으로 한 번 다녀와봐야겠다는 생각을 해봅니다.

 

벌써 다음주면 마지막주인데, 다음 입찰 물건부터 선정해봐야겠습니다. 모두 좋은 하루 되세요!