원인베스트 - 상가심화반 4주차 및 종강 후기

안녕하세요?

 

1월 말부터 수강하였던 족장님의 상가심화반 마지막 수업이 어제로 끝났습니다. 간단한 내용 정리 및 리뷰를 해보려고 합니다.

 

 

4주차는 꼬마빌딩 투자 내용이 주력입니다.

 

 

빌딩은 강남을 보아라!

- 토지의 공급 < 수요

- 빠른 가격상승에 따른 월세와 매각 차익 실현 가능

- 환급성

- 경기 침체기 가격 하락 방어 가능

- 거래량 및 금액 모두 압도적인 대한민국 1위

- 신분당선 연장에 따라 상권은 연장될 수 밖에 없음

 

어떤 물건을 매입해야 할까?

- 건폐율 및 용적률이 좋은 물건(상업지역 물건 및 준주거 위주가 맞을 것 같음, 하지만 1종으로도 수익낼 수 있음을 예시로 보여주심)

- 랜드북 참고

 

수익내는 방법

- 신축 > 증축 > 대수선 > 리모델링

- 리모델링이 가장 손대는 것이 적음

- 대수선 경우 허가 받아야 함(보통은 용적률 및 건폐율이 신축하는 경우보다 기존 건물이 좋은 경우 선택함)

- 지하 활용 사례 : 지하는 용적률에 포함되지 않는 것을 활용(강남의 언덕을 지하층으로로 활용)

- 신축할 경우 설계사에게 용도를 미리 설명해야 층고 등을 고려해준다

 

재건축 부지 투자시 세금과 용도변경

- 양도세 예외 규정 : 매매계약일 이후 주택을 멸실 또는 용도변경 한 경우, 양도세 부과 기준은 매매계약일 기준으로 판단함

- 반면 취득세는 취득시점 기준으로 잡기 때문에 용도변경이 된 경우 최근에는 오히려 이득이 될 수 있음

- 주택을 근생으로 바꾸는 경우 가능 : 매도자는 양도세 비과세 혜택 그대로 받을 수 있으며, 매수인은 취득세 중과를 피해 4.6% 적용 받음

 

 

이번 4주도 어떻게 지나갔을지 모를 정도로 빠르게 지나갔습니다. 그 사이에 저는 첫 입찰도 하였구요(물론 패찰하였습니다). 전반적으로 기초반이 체력을 다지는 구간이었다면, 심화반은 상가에 대한 내공을 다지는 시간이었다고 생각합니다.

 

온라인이라는 한정된 자원에서도, 최대한 본인이 여태까지 습득하신 경험을 모두 나누어주시려고 하는 족장님을 보며, 감사함을 느낍니다. 그리고 족장님은 많은 것을 얻으셨음에도 불구하고 여전히 필드에서 더 좋은 물건을 찾는 모습을 보며 저도 많은 자극을 받습니다. 아마 그 결과가 강남의 꼬마빌딩이라는 하나의 솔루션이 되는 것이라는 생각도 들구요.

 

물론, 수강료에 대한 가치가 있느냐에 대해서는 앞으로 5개월간 제공될 프로젝트 물건도 중요하겠으나, 제가 얼마만큼 이후 수익을 내는지가 기준이 되지 않을까 생각합니다. 비싼 강의를 들어도 안될 사람은 안되고, 기초 강의만 듣고도 될 사람은 될 것이기 때문이죠. 저는 전자가 되고 싶지 않기 때문에 프로젝트에 상관없이 금년 내 500 이상을 세팅하는 것이 목표이고, 이를 위해 한발짝씩 내딛어 보겠습니다.

 

덕분에 상가 투자에 대한 전반적인 흐름을 잡을 수 있던 상가기초반 + 상가심화반 강의였습니다.

 

조만간 낙찰을 꼭 받을 수 있길 기대해보며, 글을 마쳐봅니다.

 

모두 좋은 하루 되세요.