원인베스트 - 상가초급반 3주차 후기

안녕하세요. 지지난주부터 족장님께서 진행하시는 원인베스트의 상가초급반 온라인 수업을 듣고 있습니다.

이번주도 저의 복습을 겸하여 3주차 수강 후기를 남겨봅니다.

 

3주차는 상가 임장 체크리스트 내용으로 강의가 진행됩니다.  저에게 가장 기억남는 말을 기록해봅니다.

 

"부동산 사장님께 총을 쏘지 마라, 대화를 해라"

 

초보들이 임장가면서 부동산 들어갔을 때 가장 많이 실수하는 내용인데요. 가서 시세 파악에 눈이 어두워 부동산 사장님께 "다다다다" 이런식으로 몰아붙이지 말라는 말씀입니다. 완전 와닿았습니다. 제가 딱 이 경우인데요. 아파트나 재개발, 재건축 보러 갈 때는 그런 것 없이 자연스럽게 부동산 들어가서 대화가 진행이 되는데 상가 때문에 임장 가는 경우는 항상 딱딱해지거든요. 다음주에는 미리 마인드 컨트롤도 해가면서 좀 여유있는 마음으로 임장을 가야겠습니다.

 

1주차 복기를 잠시 진행합니다.

물건 2개에 대한 족장님의 복기

- 서래포구역 : 위치선정 미스 --> 공실

- 동탄 신도시 : 좋은 위치, 결국 취하 후 깔세 --> 휴대폰 직영점 세팅

 

그리고 체크리스트를 말씀해주십니다.

상권

- 배후 단지 : 최소 500가구 이상(같은 세대수에 상가 6개 vs 상가 12개, 어떤 것을 선택?)

- 주민 성향 : 거주자의 경제적 수준, 연령대, 주민들의 동선(네이버 지도를 잘 활용하라)

- 매장 외부 : 도로변으로 접한 면 여부, 코너 여부

- 매장 내부 : 매장 천장(층고, 복층 가능 여부), 매당 바닥(누수 여부), 매장 내부(기둥 개수)

 

현황

- 매장 현황 : 영업상태 양호(주변 임대 시세와 비교), 층별 업종 구성, 동종업종 금지, 상권 내 경쟁 시설

 

내부 시설

- 공용 시설 : 엘리베이터 유무, 건물 노후화

 

주변시설

- 주차장 : 충분한 주차 공간 여부(홍익돈까스 예시, 더불어 일일 매출도 판단)

 

시세

- 공인중개사 : 매매가, 급매가, 임대가, 권리금, 매도 수익률, 실제 움직이는 수익률

 

관리비 및 업종

- 관리소 : 평당 관리비, 미납 관리비(공용부분 최대 3년)

- 업종: 해당 층수 가능 업종, 임차인들이 선호하는 평형대, 상권 주 이용 고객

 

임차인

- 임차인 or 소유주, 업종, 들어온 시기, 장사가 잘 되는지?, 인테리어 비용, 간판확보 가능 여부

 

결국 가장 중요한 것은 시세 차익이라 생각하는데요. 이번주 임장부터는 생각 좀 하고 움직여야 함을 다시 한 번 깨달으며, 정리를 마칩니다. 이번주도 뼈맞았습니다.

 

그럼 모두 좋은 하루 되세요!