행크에듀 - 경매초급반 5주차 후기

안녕하세요? 경매 강의가 너무 재미있어서 수강한지 얼마 안되었는데 어느덧 5주차까지 왔습니다.

 

이번 시간 역시 전반부는 30기 분들의 임장 발표 & 리뷰 시간으로 구성되어 있었고,

후반부는 낙찰 후 사후관리(내용 증명 / 명도 대체 / 명도 종류)에 대해서 설명을 해주십니다.

 

 

법원에서 낙찰을 받게 되면 그 후에는 명도를 진행해야 하고, 그 후에 건물을 인도받아 최종적으로 나의 것으로 만드는 과정을 거치게 됩니다. 처음에 한 번은 낙찰 받은 물건의 주소지를 방문할텐데, 이 때  깔끔한 복장으로 방문할 것을 말씀하십니다. 청바지에 캐주얼 편한 복장을 하는 경우 첫 인상에서 점유자들에게 안좋은 인상을 심어주어 이후 협상도 순탄치 않을 수 있다고 말씀해주십니다.

 

- 내용 증명 작성

우선 명도를 위해 처음 해야할 일은 내용증명을 작성하여 점유자에게 보내는 것입니다. 

내용 증명은 배당을 받는 임차인과 배당을 받지 못하는 임차인에 따라 다르게 내용 증명을 작성하여 보내면 되며, 예제는 교재에 제시되어 있습니다.

 

 

- 명도 대처

명도를 잘하는 법에 대해서도 말씀해주셨습니다.

1) 명함 만들기

2) 제3자 화법 / 무미건조하게 대화하기

3) 은근히 압박주기

4) 자주 만나지 말 것 /최적 타이밍에 합의서 작성(문서 먼저 주지 말 것)

5) 처음엔 강하게 / 나중엔 부드럽게

 

가장 중요한 것은 회사의 대리인인 것처럼 화법을 구사하여 보이지 않는 제3자가 같이 대화하는 인상을 주어야 한다는 말씀, 그리고 문서를 먼저 주지 말고 이사가는 것을 확인한 후 명도 확인서 및 이사비를 넘겨주라는 것이었습니다.

 

 

- 명도 종류

인도 명령 / 강제 집행 /점유이전금지가처분(잘 안해줌)

 

명도를 진행하면서 인도 명령 또한 신청해야 하는데 경매의 경우는 인도명령이라는 방법이 있어서 상대적으로  쉬우나(2~3주 정도), 공매의 경우는 별도 절차가 없기 때문에 명도가 잘 안되는 경우 명도 소송(6개월 ~ 1년)을 진행해야 한다는 말씀을 해주셨습니다. 보통은 대출 시에 법무사에서 진행해준다고 하셨으니 저희도 낙찰 받으면 잊지 말고 꼭 진행해야합니다.(3~5만원 정도 지불, 개인 능력에 따라 서비스로도 가능)

 

 

경매라는 세계가 멀게만 느껴졌는데 요 며칠간 부쩍 가까워진 느낌입니다. 모두 힘찬 하루 보내시길 바랍니다.