원인베스트 - 경매 초급반 수강 후기

안녕하세요. 11월 한 달 동안 수강했던 족장님의 경매 초급반 강의가 끝이 났습니다. 이번만큼은 개인적인 사정에 의해 각 주차가 아닌, 하나의 후기로 남겨봅니다.

 

"부동산 투자를 어떻게 할까?"

 

저도, 와이프도 부동산 투자에 많은 관심은 갖고 있으나 실제로는 부동산 투자를 통해 어떻게 미래를 설계해 나가야 할지에 대해 고민을 하고 있던 시점이 작년 이맘때쯤 이었습니다. 유명한 분께서 진행하시는 프로그램이 있어 제가 와이프 이름으로 신청을 했습니다.(제가 대학교 다닐 때부터 수강신청을 기똥차게 잘 했습니다.) 저는 그 곳에 나오시는 분들(족장님 빼고......족장님은 저 행사 직전 팟캐스트에서 처음 접했습니다.)의 생각에 대해 블로그, 각종 방송 등을 통해 어느 정도는 들어봤었던 반면 와이프는 그 분들을 잘 모르는 상태였습니다. 그러다보니 와이프가 그 분들의 강의 내지는 의견을 들었을 때 어떻게 반응할까 궁금했습니다. 직관은 와이프가 저보다 뛰어났기 때문에 저 대신 보낸 것도 있었구요.

 

"상가 경매를 하자!"

 

와이프가 하필이면 그 날 몸이 매우 안좋았습니다. 그래서 그 프로그램 끝까지 다 듣지 못하고 중간에 나왔는데요(그래도 강사 4분의 특강은 다 들었네요). 그 이후에도 며칠간 몸이 아파서 고생을 했습니다. 여튼, 그 날 고생을 하면서 듣고 와서는 "상가 투자를 하자"는 겁니다.

 

뜬금없었죠. 주택 시장에 대해 인사이트를 얻어왔으면 했는데 와서는 엉뚱한 소리를 하니까요. 그래서 물었습니다. "왜? 요즘 상가 공실나는거 안보여? 그리고 상가로 돈 벌었다는 사람들 대부분 경매로 벌었던데 경매를 하자는거야?" 하니 와이프가 "응. 그게 안된다고 생각하니까 안되는거야. 족장이라는 분이 이야기 하는데 충분히 가능하대. 다른 사람들 이야기는 다 비슷한 느낌이었는데 혼자 다르더라. 그러니 내 말 믿고 상가 경매를 하자." 라고 하더군요.

 

"원 인베스트? 따라가자!"

 

그렇게 족장님에 대한 믿음이 시작되었고, 족장님께서 이전에 몸담으셨던 곳에서 온라인으로나마 족장님 수업을 듣고, 유투브 구독, 블로그 친구 추가를 하며 족장님께서 무엇을 하시는지 보면서 배우고 있었습니다. 그러다가 족장님께서 얼마 전, 몸담으셨던 곳에서 독립을 하신다는 말을 듣게 되었습니다. 그리고 유투브를 통해 상가심화반 이야기까지 들었고, 와이프와 상의를 하였습니다. 와이프가 말하길 "지난 번 강의 때 보니 선한 영향력을 나눠주려는 사람으로 보였어. 적어도 그 정도 가격을 책정했으면 그만큼의 책임질 각오를 하고 했을거니 믿고 따라가보자. 어차피 경매 컨설팅 한 건에도 몇 백인데 그거보단 이 강의가 남는게 많을 것 같다." 고 했습니다. 그러다보니 여기까지 오게 되었네요.(투자는 아직 안하고 있습니다. 개인적으로 돈이 올 연말까지 묶인 상태라 내년 초부터 투자가 가능하다보니 하루에 20분씩 물건만 검색해보는 중입니다.)

"경매 초급반"

족장님이 말씀하시는대로 하나씩 따라가기 위해, 경매 초급반부터 신청했습니다.  강의는 4주에 걸쳐 진행이 되는데요.

 

"1주차 - 오리엔테이션 및 등기부 등본 보는 방법과 경매 관련 단어 친해지기"

"2주차 - 권리분석을 기반으로 한 임대차 보호법 전반적인 훑기"

"3주차 - 경매 입찰 내용 및 명도 노하우"

"4주차 - 인테리어 특강 및 매도 노하우"

 

로 구성되어 있습니다.

 

1주차의 경우는 일단 우리가 왜 경매를 해야 하는지에 대해서 설명을 해주셨는데요. 여기서 기억해야 할 점은 "자본소득 > 노동소득" 인 것과 더불어 snow ball effect 입니다. 자본의 위대함을 알아야 한다는 점이죠. 중간에 들어주신 예가 기억에 남는데 임차인이  주택도시보증공사인 경우였는데, 이 경우는 명도가 필요 없다는 점은 처음 알았습니다.(생각해보면 보증공사가 임차인에게 대신 보증금을 돌려줬을거고, 그렇다는건 임차인이 나갔다는 이야기일테니까요.)

 

"잃지 않는 투자"

 

1주차 말씀 중에 가장 기억하고 또 기억해야 할 점은 위의 "잃지 않는 투자"라는 문구라고 생각합니다. 누구나 이름 한 번 쯤은 들어본 워런버핏의 원칙 "첫번째 원칙 - 잃지 않는다, 두번째 원칙 - 첫번째 원칙을 지킨다" 을 다시금 말씀해주신 것입니다. 이 부분을 들으면서 "그래. 잃지 않아야 계속 투자가 가능하지." 생각을 했고, 그러면서 족장님이 일반 수강생의 조급할 수도 있는 마음을 잘 헤아리신 부분으로 봤습니다. 급할수도 있는데 그럴수록 신중하게, 잃지 않아야 한다는 점을 다시 한 번 1주차에 강조하신 거라 생각합니다. 제가 후기로 이 말을 다시 남긴다는 것만으로도 제가 경매 초급반에 지불했던 강의료는 아깝지 않습니다.

 

그 후에는 등기부등본 보는 방법과 각종 경매 관련 단어들을 설명해주셨는데 사실 1시간 내용으로 담기엔 약간 빠듯하지 않았나 하는 생각을 하였습니다. 다만, 교재가 제공되었고 그 내용들을 다시 듣거나, 혹은 해당 단어들을 인터넷에서 찾다보면 잘 정리해놓은 블로그들도 많기 때문에 큰 문제가 되진 않을 것으로 보이긴 합니다.(그래도 평소에 접하지 않았던 분들이라면 말씀해주신 부분들을 따라오는데 시간이 좀 걸릴수도 있지 않을까 싶네요)

 

"선 그어"

 

2주차는 이것만 기억하면 되지 않을까 싶습니다. 해당 강의를 안들으신 분들은 무슨 이야기인가 하실텐데요. 권리분석 쉽게 하는 방법입니다. 선 그어놓고, 날짜 순서대로 전입 신고, 말소기준권리를 적어보면 된다는 것이죠. 그랬을 때 "대항력이 있을지 없을지 판단"하여 입찰을 할지 말지 판단하면 된다는 것입니다. 나머지 최우선변제는 교재를 참고하면 될 것 같구요.(저도 경매초급반 내용 하나씩 복기해서 블로그에 공부 겸 정리해볼까 합니다)

 

해당 주차 마지막에는 펜트하우스 입찰가 잡는 법을 예시로 보여주셨는데 이 부분이 또한 재미있었습니다. 조정지역에 묶인 동네들이 많아서 이제 쉽진 않겠으나 계속 지켜보다가 찬스 오면 잡아보겠습니다.

 

"사장님, 팔릴 가격이 얼마인가요?"

 

3주차 전반부는 입찰하기 위해 해야 할 일들을 말씀해주셨는데 그 중에서 기억해야 할 내용은 위 내용이라 생각합니다. 결국 입찰가를 잡기 위해서는 시세 파악이 되어야 하는데 가장 중요한 것은 얼마에 팔릴 수 있는지를 알아야 역으로 입찰가를 선정할 수 있다는 것이죠. 이 날 말씀하신 KB 시세, 국토부 실거래가, 네이버 호가 모두 중요한데 결국에는 내가 급매로 팔 수 있는 가격이 얼마인지가 가장 중요했던 부분이라 생각해서 적어봅니다.

 

"상대방의 말을 들어준다, 내가 먼저 결과를 말하지 않는다, 문서로 남겨라"

 

3주차 후반부는 낙찰받고 나서 명도하는 부분에 대해 말씀해주셨는데요. 위와 같은 원칙이면 명도가 된다고 하십니다. 단, 상대방의 재산이 얼마나 남아있냐(배당을 받느냐 못받느냐)에 따라 난이도는 달라진다고 하십니다. 그리고 관련 서식은 강의 사이트에 남겨주셔서 잘 받았고, 이제 활용할 일만 만들면 되지 않을까 생각합니다.

 

"인테리어도 알아야 한다"

 

4주차 전반부는 인테리어에 대한 외부 강사님의 특강이 있었습니다. 설레임님이라고 부지런에서 강의하시는 분이라고 합니다. 전반적으로 너무 많은 내용을 1시간에 담아주려고 하시다보니 훅훅 지나갔는데요. 결국 가장 중요한 것은 "내가 알아야 인테리어도 협상이 가능하고, 그만큼 입찰가를 낮출 수 있다"로 저는 해석했습니다. 보여주셨던 예시도 기억에 남으나 "모르면 인스타그램"만 잘 참고해도 평균 이상은 할 수 있다는 말씀이 기억에 남습니다.

 

"전단지 만들어라"

 

매도를 하면 경매의 한 사이클을 돌게 됩니다. 결국 팔아야 수익이 나오니까요. 이 때, 안팔리는 경우 전단지를 만들어서 코딩을 하여 부동산들에게 주라고 하십니다. 그러면 버릴수가 없을테니까요. 우리는 가치 투자가 아닌 이상 급매로 단타를 하게 되는데요. 이 때, 부동산 사장님들의 기억에 계속 남아야 팔아주실테니까요.

 

"그리고 상가 맛배기"

 

상가 맛배기를 보여주시는데 참 쓰리더군요. 왜냐구요? 첫번째 예시 상가(양재역) 보고도 다른 일 한다는 핑계로 임장 안가고 넘겼던 사람이 저였거든요. 이번주에는 회사 일 때문에 못 가봤는데 이 글 쓰면서 생각났습니다. 다음주는 꼭 어떻게 세팅하셨는지 보러 가야겠습니다. 여튼, 중요한건 이게 아니고........상가 초급반 및 상가 심화반 과정이 기대되기 때문이었습니다.

 

블로그에 제 이야기를 잘 하는 편은 아닌데, 족장님 처음 알게된 때가 딱 1년전이다보니 생각나기도 해서 적다보니 좀 길어졌습니다. 한 사이클을 가장 압축하면서 쉽게 설명해주셔서 초보자분들도 쉽게 경매에 대해 접근할 수 있는 강의였다고 생각하며, 경매를 한 번쯤 해볼까 궁금하신 분들은 들어보시면 좋지 않을까 싶습니다. 강의는 좀 망설여진다 싶으신 분들은 족장님 유투브를 한 번 보고 생각해보시는 것도 괜찮을 것 같구요.

 

족장님 유투브 : www.youtube.com/channel/UCjUDycmg3ataMZzZfPS2l9w

원인베스트 홈페이지 : www.oneinvest.co.kr/

 

몇 주차를 몰아쓰다보니 길어졌는데요. 주말에 오랜만에 시간이 약간 나서 적어봤습니다.

모두 좋은 하루 되세요.

 

 

p.s : 제 돈 주고 들은 강의입니다. 협찬 아니니 오해는 없으시길 부탁드립니다.