재개발 / 재건축 중 빌라 혹은 단독 주택 대출 한도

안녕하세요?

 

재건축이나 재개발 물건을 투자할 때는 가격이 저렴한 매물이 가장 중요하나, 나의 투자금이 얼마나 덜 묶이는가도 신경써야 합니다. 아파트의 경우 KB 시세라는 것이 있기 때문에 대출의 한도를 아는 것이 명확한데요. 단독 주택이나 다가구 빌라가 주축이 되는 재개발, 그리고 주택 재건축의 경우에는 얼마까지 한도가 나올지 알 수가 없습니다.

 

그래서 보통 사업 초중반에는 공시지가를 기준으로, 이미 감평이 나온 경우에는 감평가를 기준으로 대출 한도를 LTV 40% 정도로 잡곤 하는데요. 아닌 구역들도 있으니 공유해보는 차원에서 포스팅해봅니다.

 

별 다른 방법이 있는 것은 아닌데요. 몇몇 구역에서는 해당 구역에 가까운 은행, 보험사, 혹은 2금융권(새마을금고 혹은 단위농협 등) 에서 개별 감평이 가능한 경우가 있습니다. 이 감평은 권리가 산정을 위한 감평과 다른, 대출 한도를 확인하기 위한 감평입니다. 상가를 투자하시는 분들은 익숙하실텐데요. 상가 대출을 하기 위한 감평과 같은 것이죠.

 

그렇게 하여 시가에 거의 근접하는 감평가를 뽑아낸 후(프리미엄이 붙은 실제 거래가격에 가까운), 그 가격을 기준으로 한도를 산정하는 것이죠. 즉, 프리미엄을 인정해주는 감평을 진행하는 것입니다.

 

예를 들면,

조합에서 권리가 산정을 위한 감평가가 3억짜리 빌라를 12억에 매수하는 경우(P가 9억),

1. 원래는 한도가 3 * 0.4 = 1.2억밖에 나오지 않으나

2. 제가 말씀드리는 방법으로 진행 시,

   감평을 11억 정도에 매긴다고 가정하면(11억보다 덜 나올수도 있습니다. 예시이니 참고만 하시길 바랍니다.)

    9 * 0.4 + 2 * 0.2 = 4억

    까지 LTV 한도가 나오게 되어 2.8억만큼 대출을 더 낼 수 있는 것입니다.

 

다만, 이러한 방법은 모든 구역에서 해당되지 않으니 참고만 하시면 되겠습니다.

 

그럼 모두 좋은 하루 되세요!