임대차 3법 Q&A - 임대료 상한 / 전월세 제한 / 기타

안녕하세요.

간단하게 임대차 3법 Q&A를 보기 위해 포스팅해봅니다.

 

 

pdf 파일을 열어봤는데 너무 항목이 많은 관계로......

지난번에는 갱신 요구와 갱신 거절에 대해 살펴봤구요.

 

2020/09/14 - [부동산/일반] - 임대차 3법 Q&A - 갱신요구

임대차 3법 Q&A - 갱신요구

2020/09/15 - [부동산/일반] - 임대차 3법 Q&A - 갱신거절

임대차 3법 Q&A - 갱신거절

임대료 상한

 

Q1 : 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

A : 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권 을 행사하는 경우에 적용됩니다.

 

Q2 : 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인지?

A : 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인 과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있 습니다.

 

Q2-1 : 그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인지?

A : 그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통 해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있습니다.

 

Q3 : 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지? (계약갱신요구권 을 행사하지 않는 경우)

A : 가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

 

Q3-1 : 계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?

A : 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

Q4 : 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약 갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위내 로 조정할 수 있는지?

A : 법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능합니다. 

 

 

전월세 전환

 

Q1 : 계약갱신요구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?

A : 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약 된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란합니다.

•다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정*이 적용됩니다.

✽보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환 되는 금액에 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정

 

Q2 : 법정 월차임 전환율 4%→2.5%로 변경되면, 존속중인 계약에도 적용되는 것인지?

A : 개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됩니다.

 

Q3 : 지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면, 존속중인 계약에도 모두 소급적용 되는지? 

A : 지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우, 조례에서 정하는 부칙에 따라 적용범위가 결정됩니다. 

 

기타 사항

Q1 : 주택임대차보호법이 적용되는 주택의 범위는?

A : 임대차되는 주거용 건물에 모두 적용됩니다. 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

 

Q2 : 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법이 적용되는지?

A : 법인이 임차인인 경우 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않습니다.

Q3 : 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민특법’이 라 함)」에 따르면 ‘19.10.23. 이전에 등록한 임대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 있는 경우 그 임대차계약의 종료 후 재계약시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는데, 개정 주택임대차보호법에 따라 임차인 이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는지?

A : 민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신 요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것입니다

 

원본 pdf 파일입니다.

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부).pdf

1.78MB

원본 파일은 아래 링크에 있습니다.

www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl.jsp?search=&srch_dept_nm=&srch_dept_amp;srch_usr_nm=&srch_usr_titl=Y&srch_usr_ctnt=&search_regdate_s=&search_regdate_e=&psize=10&s_category=&p_category=&lcmspage=1&id=4484

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