승계조합원의 대체주택 비과세 가능 여부(불가능)

안녕하세요?

요즘 세법 개정에 따라 재건축이나 재개발 입주권에 관심을 보이는 분들이 많은 것으로 알고 있는데요. 입주권을 보유하고  있는 분들이 또한 관심을 갖는 부분이 대체주택의 비과세 가능 여부입니다. 다만, 이 부분에 대해 저도 잘못 알고 있던 부분이 일부 있어 공유해봅니다.

 

관리처분인가 이전부터 보유하고 있던 원조합원 : 대체주택 비과세 가능

관리처분인가 이후 매수한 승계조합원 : 대체주택 비과세 불가능

 

결과적으로는 입주권인 상태에서는 불가능, 입주권 이전 상태에서 넘겨받은 것은 가능으로 봐야하지 않나 생각합니다.

 

아래는 국세법령정보시스템에 답변으로 올라와있는 글이니 참고하시면 좋겠습니다.

 

============================================================================

양도, 서면-2019-부동산-1839, 2020.04.21

 

대체주택 비과세 특례

[ 요 지 ]

승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것임

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것입니다.

[ 관련법령 ]

소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주 택의 특례】

 

 

1. 사실관계

- 2015. 06월 A조합원입주권* 승계 취득
* 2014.10월 관리처분계획인가

- 2016. 09월 경기도 하남 소재 B주택 취득

- 2019. 00월 A조합원입주권으로 신축주택 완공

- 2019. 00월 신축주택 입주 후 B주택 양도 예정

2. 질의내용

○ B주택 양도 시 「소득세법시행령」제156조의2제5항에 따른 비과세 가능한 지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

①∼④ (생략)

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

(이하생략)

 

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2017-부동산-0356, 2017.09.25.

[요 지]

관리처분계획의 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 조합원입주권은 비과세를 적용할 수 없고, 관리처분계획의 인가일 후에 취득한 조합원입주권을 소유한 상태에서는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 따른 대체주택 비과세 규정을 적용할 수 없음

[답 변]

1. 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 주택이 조합원입주권으로 변경된 후, 별도세대인 피상속인으로부터 해당 조합원입주권을 상속받아 완공되기 전 양도하는 경우에는 「소득세법」제89조제1항제4호를 적용할 수 없습니다.

2. 위 1.의 상속받은 조합원입주권을 소유하는 경우에는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항을 적용할 수 없는 것입니다.

 

○ 재산세과-1221, 2009.06.19.

[요 지]

2005.5.30.이전에 사업시행인가를 받은 재건축입주권을 2006.1.1.이후에 매매․상속 등으로 승계취득한 경우 조합원입주권에 해당하는 것으로서, 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되지 않는 것임

[답 변]

1. 2005.5.30.이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원으로부터 2006.1.1.이후에 매매․상속 등으로 승계취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항의 “조합원입주권”에 해당하는 것으로서, 당해 재건축주택 완성일 이후 2년 이내에 보유하던 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제155조 제1항이 적용되지 않는 것입니다.

2. 또한, 위 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되지 않는 것입니다.

https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/customer/case/qna_new_view.jsp?log_main_kind=%EC%B5%9C%EC%8B%A0%EC%82%AC%EC%A0%84%EB%8B%B5%EB%B3%80.%EC%A7%88%EC%9D%98%ED%9A%8C%EC%8B%A0&gubun=51&docu_no=434981&andSearchWord=&docu_kind=%EC%A7%88%EC%9D%98&textItem=null&textItemNm=%EC%A0%84%EC%B2%B4&cpage=2&keytype=taxitem_cd&keyword=null&where_str&&body=1&juje_law_id=null&Sorttype=

대체주택 비과세 특례